Ảnh minh họa.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang chịu tác động rất lớn từ dịch Covid-19, việc Chính phủ rút đề án sửa đổi Luật Đất đai chuyển sang năm 2021 đã gây không ít hụt hẫng cho doanh nghiệp và người dân khi nhiều bất cập liên quan đến Luật Đất đai chưa được sửa đổi đã khiến doanh nghiệp khó khăn trong tiếp cận đất đai để hình thành dự án (1). Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, bị chi phối bởi rất nhiều luật liên quan, trong đó nền tảng là Luật Đất đai. Do đó, chính sách đất đai nói chung có tác động rất lớn đến sự tồn vong, phát triển của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung và hiện nay Luật Đất đai năm 2013 thực thi trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai vẫn còn hàng loạt bất cập, chồng chéo gây lúng túng trong quản lý, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận đất đai để đầu tư, xây dựng các dự án đô thị…

Nhiều doanh nghiệp phản ánh, có dự án qua 12 năm vẫn chưa được giao đất do chưa xong khâu giải phóng mặt bằng. Có dự án tưởng đã hoàn thành xong thủ tục đầu tư nhưng khi đến bước tiếp theo lại phải làm lại từ đầu do chưa đáp ứng với quy định hướng dẫn thi hành của Luật Đất đai... Hệ quả là tính khả thi Luật chưa cao. Đặc biệt là năm 2019, nguồn cung các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm mạnh, các dự án chậm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt do vướng mắc thủ tục. Số lượng dự án mới được phê duyệt không nhiều. Đất đai cũng là vấn đề nóng bỏng, gây bức xúc trong nhân dân khi có tới 80% đơn thư khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực này. Tất cả đòi hỏi sự cấp thiết trong việc phải sửa đổi những bất cập trong pháp luật đất đai một cách khẩn trương để tránh gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng.

Tuy nhiên, đây là lần thứ hai Dự án sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 bị lùi lại. Điều này đã gây không ít hụt hẫng cho doanh nghiệp và người dân. Thời gian qua, các chuyên gia đã đặt ra nhiều quan điểm, ý kiến xoay quanh những vấn đề mà việc sửa đổi Luật Đất đai phải tính đến như lợi ích của các doanh nghiệp về đất nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, đất tôn giáo, đất bảo tồn văn hóa truyền thống dân tộc hay đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài định cư tại Việt Nam cũng như vấn đề về giá đất trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng… Rõ ràng, các vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị, địa tô chênh lệch, lợi ích nhóm có tác động trực tiếp đến đời sống của các cá nhân, hoạt động của doanh nghiệp và các tổ chức xã hội, đặc biệt là đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 sẽ có ý nghĩa quan trọng, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản (2). Nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.

Những bất cập khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản

Các bất cập thể hiện rõ nhất ở quy định về vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người dân… đang giống như “chốt chặn” khiến việc triển khai dự án bị đình trệ. Sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 là quy định việc bồi thường giá đất theo thị trường, song vấn đề như thế nào là “giá đất thị trường” lại chưa được làm rõ, gây khó khăn trong triển khai, thực hiện. Đây là những vấn đề đã gây ra không ít bức xúc trong xã hội thời gian qua, đặc biệt là vấn đề “lợi ích nhóm”, vấn đề “địa tô chênh lệch” khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị và đất xây dựng cũng như đất kinh doanh, đầu tư, dịch vụ, thương mại…

Nếu như Nhà nước lấy đúng giá mà các bên chuyển nhượng ghi trong hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi thì người dân không có sự hợp tác với cơ quan nhà nước, do đó dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong thực tế hiện nay thì khung giá đất ban hành năm sau cao hơn năm trước. Cũng từ đó dẫn đến tình trạng người dân càng chây ì bao nhiêu thì khoản tiền bồi thường mà người dân sẽ được hưởng nhiều hơn  so với trước. Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường nhiều khi bị giới đầu cơ “thổi giá”, đẩy giá lên cao gây hiện tượng sốt ảo, khiến người dân luôn có sự so sánh giữa giá đất được áp dụng để bồi thường hỗ trợ, với giá nhà đầu tư bán ra thị trường (3). Mặt khác, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều bức xúc (4). Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của Nhà nước nhưng Luật Xây dựng năm 2003 lại quy định bồi thường giải phóng mặt bằng là trách nhiệm của chủ đầu tư. Như vậy, câu chuyện là phải hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Chủ đầu tư xin triển khai dự án 10ha, nhưng chỉ một vài hộ dân chưa thỏa thuận được giải phóng mặt bằng cũng khiến dự án bị đình trệ kéo dài. Tình trạng dự án “treo” vẫn chưa được khắc phục triệt để, do các quy định pháp luật có những nội dung chưa phù hợp, cụ thể và thiếu thực tế khiến cho dự án không được triển khai. Tình trạng quy hoạch “treo” đồng thời dẫn đến “treo” quyền lợi của người nông dân.

Về đấu thầu, đấu giá đối với dự án mà quy hoạch là đất hỗn hợp gồm đất sạch do Nhà nước quản lý và đất chưa được giải phóng mặt bằng, pháp luật về đấu thầu không có quy định hạn chế việc đấu thầu dự án có sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc Nhà nước đã bỏ kinh phí giải phóng mặt bằng, tức “đất sạch” thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 118 của Luật Đất đai. Do vậy, khi đấu thầu một số dự án mà quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp, trong đó có “đất sạch” và đất còn chưa giải phóng mặt bằng thì các địa phương lúng túng không biết đấu thầu toàn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Điều này khiến nhiều dự án có đất xen kẹt chậm triển khai nhiều năm.

Ngoài ra, Luật Đất đai quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp, phải là xã viên hợp tác xã thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư bất động sản nông nghiệp và doanh nghiệp logistic phục vụ cho bất động sản nông nghiệp.

Đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn khi thực hiện Luật Đất đai cho doanh nghiệp

Từ những vấn đề nêu trên, tác giả đề xuất cần có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi bởi địa tô chênh lệch giữa giá đất để thu hồi đất với giá thị trường có thể chênh từ 50-700 lần. Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất.

Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiễn thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người dân. Phương án dịch chuyển đất đai phải quan tâm đến nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được nhận, giao đất và người đang sử dụng đất bị thu hồi. Làm sao để người dân nói “được Nhà nước thu hồi đất” chứ không phải là “bị Nhà nước thu hồi đất”. Người sử dụng đất khi được thu hồi đất phải khiến họ hài lòng, vui vẻ và đồng thuận với giá mà Nhà nước đền bù. Chỉ khi nào Nhà nước nhận được tín hiệu từ người dân rằng là “tôi được Nhà nước thu hồi đất” và họ hài lòng với tài sản, nguồn tài chính, hỗ trợ tái định cư mà họ được thu nhận từ việc bồi thường thì lúc đó tiến độ giải phóng mặt bằng mới được đẩy nhanh. Trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới, hy vọng bảng giá đất “phải mang hơi thở của cuộc sống” để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy bởi khung giá đất trên thị trường. Giá đất bồi thường cần đáp ứng các quy luật của thị trường: quy luật tiền tệ, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu...

Đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án bất động sản. Do đó, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai là giải pháp cấp bách để giúp các doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Bên cạnh các giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cơ cấu nợ... cần có giải pháp khơi thông dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận đất đai. Như vấn đề liên quan đến pháp lý của condotel, Quyết định số 703 ngày 14/02/2020 của Bộ TN&MT dù chưa mang tính pháp điển hóa, chỉ là văn bản hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhưng phần nào cũng đã gỡ được một phần khó khăn cho thị trường, giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn (5).

Chính vì vậy, tác giả xin đề xuất trong thời gian chờ sửa các bất cập ở văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao hơn, Chính phủ cần tích cực ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với dân, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận, nếu có chứng từ hợp lệ, nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp). Bên cạnh đó, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế việc xin - cho, tham nhũng trong lĩnh vực này. Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất. Đối với các dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần có văn bản hướng dẫn các địa phương thực hiện việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể  để nâng cao tính khả thi của văn bản.

Triển khai sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 là một vấn đề khá bức thiết và rất quan trọng, tác động lớn đến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp. Do đó, chúng tôi đồng thuận với quan điểm nên lùi thời hạn để Chính phủ, Bộ TN&MT và các cơ quan liên quan có đủ thời gian để bảo đảm sự phối hợp kịp thời nhằm đối chiếu các văn bản hiện hành có liên quan đến lĩnh vực đất đai như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian sửa đổi cần phải triển khai quyết liệt, triệt để, hướng sửa đổi phải đa dạng, nhiều chiều và cơ bản để hạn chế tối đa các điểm còn khiếm khuyết trong Luật Đất đai năm 2013. Tiến độ sửa đổi này sẽ quyết định việc đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, người sử dụng đất cũng như các nhà khoa học, người dân, nhà quản lý thực thi các Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ… với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng. Ngoài ra, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 lần này cần phát huy hơn vai trò của Chính phủ, Quốc hội. Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý: soạn thảo luật thuận lợi cho quá trình quản lý, tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp…  Do đó, cần có một “nhạc trưởng” khách quan đứng ra để chỉ đạo và quản lý quá trình sửa luật, bảo đảm sự minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả, nâng cao sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành liên quan.

Việc sửa đổi luật phải tháo gỡ được những nút thắt hiện có và phải có tính dự báo, lường trước được những tình huống có thể xảy ra trong tương lai trong thời đại công nghiệp 4.0 (6). Điểm nhấn sửa Luật Đất đai năm 2013, Văn bản hợp nhất sửa 37 luật trong thời gian qua phải giải quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô… đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân (7), những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Tài liệu tham khảo:

1. Đặng Văn Thanh (2013), Cần làm rõ hơn quy định về xác định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.

2. Nguyễn Quang Tuyến (2013), Việc Nhà nước quyết định giá đất và Chính phủ quy định khung giá các loại đất - một số vấn đề cần góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.

3. Lưu Quốc Thái (2015), Bản chất, vai trò của hoạt động thu hồi đất trong điều kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp.

4. Nguyễn Thị Dung (2014), Giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học, đặc san Luật Đất đai số 11/2014.

5. Đỗ Xuân Trọng (2013), Đóng góp Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về hoạt động giải quyết tranh chấp về đất đai, khiếu nại về đất đai, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi.

Trích nguồn

PGS. .TS DOÃN HỒNG NHUNG

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội