1. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Những mục đích thường gặp khi thẩm định giá BĐS:
– Thẩm định giá Bất động sản cho mục đích tài chính và tín dụng: Anh/chị định giá Bất động sản để được cấp chứng thư cho mục đích vay vốn hoặc thế chấp với ngân hàng, phân chia tài sản, xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm BĐS,..vv
– Thẩm định giá BĐS để chuyển giao quyền sở hữu: Giúp cho Anh/chị khi mua bán bất động sản xác định được giá bán có thể chấp nhận được hay không, giúp cho người mua quyết định giá mua có thể chấp nhận được hay không; thiết lập cơ sở cho sự trao đổi các BĐS với nhau.
– Thẩm định giá BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: giúp cho chủ bất động sản đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê phù hợp với giá trị tài sản của mình
– Thẩm định giá BĐS để đầu tư: Giúp anh/chị so sánh và quyết định cơ hội đầu tư vào các BĐS có đúng thời điểm hay không, nên lựa chọn bất động sản nào và thời điểm nào là đúng đắn.
– Thẩm định giá BĐS trong doanh nghiệp: Giúp Doanh Nghiệp lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá thị trường của vốn đầu tư; xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán, hợp nhất, thanh lý các BĐS của công ty; có phương án xử lý BĐS khi cải cách Doanh Nghiệp.
– Thẩm định giá BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhà cửa, đất đai,..vv
Tính thuế khi một BĐS được bán hoặc để thừa kế; giúp tòa án ra quyết định phân chia BĐS khi xét xử các vụ án; giúp xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các BĐS công; xác định giá sàn phục vụ phát mãi các BĐS bị tịch thu, xung công quỹ…
– Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chứng minh tài chính xin visa: Chứng minh tài chính qua sổ quyền sử dụng bất động sản để đi du lịch, du học, định cư là việc bạn chứng minh cho đại sứ quán thấy được khả năng tài chính của mình. Là căn cứ để nhận định bạn đi nước ngoài (du lịch, du học, định cư, công tác, thăm người thân, khám chữa bệnh,…vv). Là yếu tố then chốt, quyết định đến việc Đại sứ quán/ Lãnh sự quán có cấp visa cho bạn hay không.
2. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
* Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp giá thành
- Phương pháp lợi nhuận
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp chiết trừ
4. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
Bước 1: Bộ phận kinh doanh sẽ tiếp nhận thông tin
Bước 2: Phân tích nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ yêu cầu.
Bước 3: Thẩm định viên khảo sát điều tra thông tin thị trường. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu)
Bước 4: Thực hiện thẩm định giá
Khảo sát thực tế tài sản: Kích thước thửa đất, công trình xây dựng trên đất, xác định vị trí tài sản tọa lạc , chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống,…Tham khảo các giao dịch thực tế của khu vực xung quanh và phân tích thêm ngân hàng dữ liệu của công ty.
Tham khảo các thông tin trên internet: Các website bất động sản, các trang mua bán bất động sản, các trang mạng xã hội, diễn đàng bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…
Hội ý chuyên gia: Các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định bất động sản của công ty sẽ hội ý phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản để đưa ra các phương pháp để xát định giá trị tài sản.
Cuối cùng là lập báo cáo thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam và cơ sở thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Bước 5: Kiểm soát
Kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản thẩm định và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hàng báo cáo thẩm định.
Sau khi thống nhất mức giá để phát hành chứng thư thẩm định, bộ phận kiểm soát sẽ báo lại cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ đã đạt yêu cầu hay cần bổ sung.
Bước 6: Trình ban lãnh đạo
Sau khi có giá trị cuối cùng được kiểm soát hồ sơ được trình lên ban Giám đốc phê duyệt.
Bộ phận kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định cho khách hàng
Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định
Bộ phận in ấn của công ty sẽ làm thủ tục in chứng thư và báo cáo thẩm định, scan file chứng thư báo cáo thẩm định gửi cho khách hàng và chuyển khách hàng bản gốc theo đường chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi cho khách hàng. Thực hiện lưu trữ tài liệu.
Bước 8: Hoàn thành thẩm định