(Ảnh minh họa).
Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước (Điều 18). Vì vậy, trong chính sách đất đai và nhà ở, pháp luật nước ta có những quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng cần quy định rõ về cơ chế pháp lý cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư bất động sản, sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với nhà ở. Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung cần quan tâm, chú trọng đến vai trò của đối tượng trên góp phần phát triển nền kinh tế đất nước.
1. Một số khái niệm chung
Tổ chức nước ngoài: Được hiểu là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài hoặc pháp luật quốc tế. Theo quy định tại khoản 32 Điều 4 Luật doanh nghiệp năm 2020, tổ chức nước ngoài là tổ chức thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài. Khi một tổ chức nào đó hoạt động với tư cách là tổ chức nước ngoài tại một hay nhiều nước khác, tổ chức này sẽ được hưởng quy chế pháp lí dân sự do pháp luật nước sở tại quy định dành cho các tổ chức nước ngoài trên lãnh thổ nước đó.
Cá nhân nước ngoài: Tùy theo từng góc độ và cách nhìn nhận, đánh giá trong từng lĩnh vực mà khái niệm cá nhân nước ngoài (người nước ngoài) được hiểu theo những cách riêng. Trong lĩnh vực kinh doanh thương mại thì khái niệm người nước ngoài được hiểu theo khoản 1 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định: Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam; Luật Đầu tư năm 2020 quy định chung về nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện đầu tư kinh doanh tại Việt Nam; khoản 37 Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2013 quy định: Nhà thầu nước ngoài là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài hoặc cá nhân mang quốc tịch nước ngoài tham dự thầu tại Việt Nam.
Dưới góc độ pháp lý thì khái niệm cá nhân nước ngoài – người nước ngoài được hiểu theo Điều 4 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định như sau: Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là Quốc tịch Việt Nam. Cũng theo luật này tại khoản 5 Điều 3 thì: Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam; khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 lại xác định người nước ngoài dựa theo một loại giấy tờ pháp lý được gọi là giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: là công dân Việt Nam và người gốc Việt cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Khoản 3 Điều 3 Nghị định số138/2006/NĐ-CP quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài". Khái niệm này được sửa đổi lại tại Điều 3 khoản 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 như sau: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài"
Như vậy, theo khái niệm trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm 2 loại là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Công dân Việt Nam được định nghĩa tại khoản 1 Điều 17 Hiến pháp năm 2013 là Công dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (Điều 3 khoản 4 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008).
2. Thực trạng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài đầu tư vào bất động sản, sở hữu bất động sản nhà ở tại ở Việt Nam
2.1. Đầu tư nước ngoài vào bất động sản
a) Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Đáng chú ý, ngành kinh doanh bất động sản đang đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỉ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Qua số liệu báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tính cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỉ USD, nghĩa là tăng hơn 70% so năm 2021 [1].
Tiếp theo những năm gần đây, tình hình chính trị – kinh tế của Việt Nam luôn ổn định. Tình hình kinh tế – xã hội tiếp tục chuyển biến tích cực, toàn diện. Kinh tế vĩ mô ổn định, các cân đối lớn được bảo đảm; chỉ số lạm phát (CPI) được kiểm soát ở mức hợp lý; Tăng trưởng GDP luôn ở mức cao xấp xỉ 7%, quy mô nền kinh tế tăng nhanh, đời sống vật chất – tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện. Trật tự an toàn xã hội được bảo đảm. Đối ngoại và hội nhập quốc tế được đẩy mạnh ngày càng sâu rộng với các nước. Vị thế và uy tín của Việt Nam trên trường quốc tế được nâng cao. Những kết quả trên là các yếu tố quan trọng và hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong thời gian qua, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Hiện nay, hệ thống pháp luật của Việt Nam liên quan đến thị trường bất động sản về cơ bản đã đầy đủ, đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập kinh tế quốc tế và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, theo đó đã có nhiều quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam như: mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài; cho phép người nước ngoài khi nhập cảnh vào Việt Nam, nếu có nhu cầu thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam,…
Việc các Hiệp định thương mại tự do (FTA) song phương, đa phương liên tục được ký kết nên Việt Nam đã trở thành môi trường thu hút đầu tư thuận lợi đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong nhiều lĩnh vực trong đó có bất động sản [2]. Đặc biệt, đối với Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (gọi tắt là Hiệp định CPTPP). Mặc dù CPTPP không tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản Việt Nam như các ngành dệt may, thủy sản, nông nghiệp, nhưng vẫn có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của các 558 phân khúc bất động sản như: Bất động sản khu công nghiệp; bất động sản văn phòng và bất động sản nhà ở [3].
Bên cạnh đó, cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc hiện nay cũng có tác động không nhỏ tới Việt Nam do: Việt Nam có quan hệ chặt chẽ về thương mại và đầu tư với Mỹ và Trung Quốc. Theo đánh giá của một số chuyên gia, trong thời gian tới, nguồn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản sẽ tăng cao do tranh chấp thương mại Mỹ – Trung tiếp tục căng thẳng, Việt Nam sẽ là một trong những nền kinh tế hưởng lợi do nhiều doanh nghiệp nước ngoài dự báo sẽ chuyển dịch dây chuyền nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam (Việt Nam có nhiều lợi thế như chi phí sản xuất thấp hơn, giá lao động rẻ, môi trường kinh doanh hấp dẫn đối với FDI). Dự báo, trong những năm tới, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và tập trung vào các tỉnh vùng ven Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, hình thành các khu đô thị công nghiệp vệ tinh. Giá trị đất công nghiệp, kho, bến bãi sẽ tăng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp sẽ ngày càng cao.
b) Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
Theo số liệu tổng hợp từ Sở Xây dựng các địa phương, tính đến cuối năm 2018, tổng số tổ chức, cá nhân nước ngoài và việt kiều có sở hữu nhà ở tại Việt Nam là trên 4.600 trường hợp. Việc sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này đều được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, bên cạnh những tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, trong thời gian qua còn có xuất hiện hiện tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nhằm sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư gián tiếp gây khó khăn trong công tác quản lý và thống kê, cụ thể như:
– Đầu tư thông qua cá nhân người Việt Nam để thành lập doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản dưới (Tổ chức, cá nhân nước ngoài góp 49% vốn điều lệ trở xuống, cá nhân Việt Nam góp 51% vốn điều lệ trở lên). Tại một số địa phương, trong thời gian vừa qua, có xuất hiện xu hướng một bộ phận nhà đầu tư nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam với hộ chiếu du lịch, không có nhu cầu đầu tư, kinh doanh nhưng tham gia các hoạt động thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các quy định có liên quan để được cư trú dài hạn, hợp pháp tại Việt Nam;
– Một số tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua các tổ chức, cá nhân Việt Nam để đầu tư tại các lô đất thuộc khu vực, vị trí liên quan tới an ninh quốc phòng, có thời hạn sử dụng đất lâu dài sau đó mua lại phần vốn góp của bên Việt Nam (để lách Luật Đầu tư, Luật Đất đai). (một số tổ chức trong nước sau khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã tiến hành đổi tên doanh nghiệp, tăng vốn đầu tư bổ sung cổ đông (trong đó có đối tượng là người nước ngoài).
– Hình thức nhà đầu tư nước ngoài đầu tư thông qua hình thức cho các cá nhân người Việt Nam vay tiền để thành lập doanh nghiệp và thế chấp bằng toàn bộ cổ phần, 559 phần vốn góp tại doanh nghiệp; mọi quyết định hoạt động của doanh nghiệp đều phải thông qua và chịu sự chỉ đạo của bên cho vay.
– Đầu tư thông qua việc kết hôn với người Việt Nam, thành lập doanh nghiệp do người Việt Nam đứng tên. Tuy nhiên mọi hoạt động của doanh nghiệp đều do phía nước ngoài điều hành. Các doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng ăn uống, khách sạn quy mô nhỏ, các dịch vụ giải trí…
2.2. Thực trạng quy định pháp luật về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Pháp luật về nhà ở hiện hành (Luật Nhà ở 2014; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ; Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Của Bộ Xây dựng) đã có các quy định cụ thể về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
Theo đó, nhóm đối tượng này được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam (pháp luật về nhà ở quy định về đối tượng được phép sở hữu; hình thức sở hữu; điều kiện sở hữu và khu vực được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,…) trong các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
– Pháp luật về kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ) cũng có những quy định cụ thể về điều kiện, đối tượng,… Được kinh doanh nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung. Với việc kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây phát triển mạnh, các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương được ký kết thành công nhiều thì Việt Nam dự báo sẽ là môi trường thu hút đầu tư của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với việc thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì cũng sẽ có một lượng lớn chuyên gia, người nước ngoài tới định cư, làm việc và có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên đối chiếu quy định pháp luật về đất đai hiện hành lại chưa có quy định về chế độ sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
3. Khuyến nghị về việc nghiên cứu, bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài
Để hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai đồng bộ với quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và điều kiện thực tế của thị trường, giải quyết vấn đề về sở hữu bất động sản của nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật Đất đai cần được sửa đổi bổ sung một số vấn đề nhau sau:
Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là người được Nhà nước cho phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không khống chế về số lượng nhà mua nhưng không được phép kinh doanh bất động sản. Thiết nghĩ chủ thể có quyền sở hữu thì có quyền chuyển dịch hay nói cách khác là có quyền kinh doanh bất động sản. Việc giao dịch sẽ góp phần làm cho thị trường bất sản thêm sôi động, giúp cho sự canh tranh lành mạnh giữa các chủ thể là các công ty trong nước với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Do vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai cùng với sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, các nhà làm luật phải đồng bộ hoá quy đinh cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua bán cho thuê nhà ở, tài sản bất động sản khác như nhà đầu tư trong nước.
Thứ hai, trong trường hợp nhà đầu tư Việt nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm được sử dụng đất thuê để tham gia các giao dịch quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013, việc sử dụng đất của nhóm chủ thể này dựa trên mục đích sử dụng đất là căn cứ để tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất còn sử dụng đất cho các dự án khác thi tiếp cận hình thức thuê đất. Kế thừa được tinh thầng đó, tại điểm b khoản 2 Điều 44 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung coi quyền sử dụng đất là hàng hóa đã có sự mở rộng hơn, không chỉ quy định là quyền sử dụng dất giao có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê mới là quyền sử dụng đất hàng hóa. Quy định này chính thức mở rộng thêm quyền cho nhà đầu tư, chủ yếu là nhà đầu tư còn khó khăn về phương diện tài chính có thêm nguồn lực để kinh doanh [4].
Ngoài ra, pháp luật hiện hành quy định chưa thật sự cụ thể, minh bạch, thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp gây nhiều khó khăn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể:
i) Trong trường hợp họ muốn xác lập quyền sở hữu nhà và sử dụng đất, do pháp luật quy định nhiều thủ tục nên nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường có xu hướng nhờ người thân hoặc bạn bè đứng tên mua nhà. Từ đó, dễ dẫn đến các rủi ro và các tranh chấp phát sinh sau này. Vì vậy, để tránh những phát sinh sủi ro không đáng có, cần phải cải cách thủ tục hành chính liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, sử dụng hệ thống mạng nhằm đơn giản hóa việc nộp hồ sơ, tạo điều kiện cho việc quản lý người Việt Nam định cư tại nước ngoài, cũng như bảo đảm quyền và nghĩa vụ cho họ.
ii) Trên cơ sở chủ trương, chính sách của Nhà nước về việc tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các quyền liên quan đến quan hệ dân sự, thương mại,… tại Việt Nam. Chính vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư bất động sản, Luật Nhà ở,… Đồng thời, cần ban hành các văn bàn hướng dẫn như các nghị định, thông tư góp phần làm cho các quy định của pháp luật chuyên ngành được sống động, góp phần nâng cao hiệu quả thực thi của pháp luật trong thực tế.
Như vậy, qua việc phân tích thực trạng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài đầu tư vào bất động sản, sở hữu bất động sản nhà ở tại ở Việt Nam. Từ đó, chỉ ra những kết quả đạt được và bất cập, vướng mắc trong quy định và thực tế thực thi pháp luật hiện nay. Nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài chế độ sử dụng đất nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật và nâng cao nhận thức trong việc áp dụng pháp luật.
[1] Bất động sản vẫn thu hút mạnh vốn FDI,
https://vneconomy.vn/bat-dong-san-van-thu-hut-manh-von-fdi.htm#:~:text=%C4%90%C3%A1ng%20ch%C3%BA%20%C3%BD%2C%20ng%C3%A0nh%20kinh,h%C6%A1n%2070%25%20so, truy cập ngày 18/3/2023.
[2] PGS.TS. Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) 2016, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam ở nước ngoài tại Việt Nam, Nxb Xây dựng, Hà Nội.
[3] Doanh nghiệp bắt nhịp nhanh với các điều kiện CPTPP, https://moit.gov.vn/tin-tuc/thi-truong-nuoc-ngoai/doanh-nghiep-bat-nhip-nhanh-voi-cac-dieu-kien-cptpp.html, truy cập ngày 18/3/2023.
[4] TS Trần Quang Duy, phát biểu tại Hội thảo Khoa học, góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 09/3/2023
Tiến sĩ NGÔ NGỌC DIỄM – Thạc sĩ ĐÀO THU HƯƠNG – Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Văn hóa Hà Nội
Luật sư, Thạc sĩ, NCS NGUYỄN ĐÌNH NGÃI – Công ty luật ThinkSmart
Trích nguồn