Thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận một số dấu hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi chưa đồng đều giữa các loại hình, vùng miền, phản ánh rõ xu hướng phân hóa.
 |
| Giá bán chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng. Ảnh: DŨNG MINH |
Đà tăng giá của chung cư chững lại
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu
đồng/m2 và tại TP. Hồ Chí Minh là 59 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 3 năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường. Do vậy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý I/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý I/2025.
Chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thànhCác dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30 đến 60 phút, giá bán phổ biến dao động trong khoảng từ 40 đến 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 đến 90 phút, giá bán chủ yếu nằm trong khoảng dưới 20 đến 50 triệu đồng/m2, chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố. |
Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Trong khi đó, với TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.
Còn theo dữ liệu của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản quý I ở Hà Nội, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu. Mặc dù mức giá này cao hơn cùng kỳ 2024 là 34% nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3% và là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023. Một số dự án mở bán mới, nhờ lợi thế uy tín của chủ đầu tư, vị trí trong các khu đô thị quy mô lớn với đầy đủ tiện ích hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu có kết nối thuận tiện đến trung tâm Hà Nội tiếp tục ghi nhận mức giá chào bán sơ cấp cao.
Tại thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý này cũng tiếp tục chậm lại. Tại thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2. Nếu so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại và ghi nhận ở mức 3% theo quý, là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023.
Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, chung cư Hà Nội giảm tốc là diễn biến dễ hiểu sau hai năm tăng nóng đến 35 – 40%. Ở những quý trước, giá nhà có thể leo thang 8 – 9% nhưng đến nay chỉ còn khoảng 3%. Lý do là nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh giá bán sau thời gian kỳ vọng bán giá cao, nếu không giảm bớt, tài sản của họ sẽ khó thanh khoản.
Bà Hoài An cũng lưu ý hiện tượng một số chủ nhà, môi giới sử dụng chiêu trò "cắt lỗ" khi rao bán chung cư để thu hút người mua. Thực tế, những chủ nhà đã mua 2 – 3 năm trước rất khó lỗ vốn hay giảm giá xuống dưới mức họ từng mua. "Mức giảm giá được quảng cáo chủ yếu là giảm bớt kỳ vọng", bà An cho hay.
Tránh tâm lý “lướt sóng” đầu tư có chọn lọc
Đáng chú ý, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh với tháng 2/2025 tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số. Đơn cử, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%.
Ngoài ra, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực (Hưng Yên tăng 36% – Thái Bình tăng 75%). Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển cũng có lượng tìm kiếm tăng đáng kể (Quảng Bình tăng 45% – Quảng Trị tăng 8%).
Các tỉnh có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị” với 12,5 triệu dân, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính cũng chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng (TP. Hồ Chí Minh tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%).
Nhìn lại bài học thực tế như trường hợp Hà Nội – Hà Tây, trong giai đoạn 2016 – 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.
Do đó, các chuyên gia khuyến nghị, khi đánh giá cơ hội, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.
Đến thời điểm này, thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận một số dấu hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và loại hình bất động sản, phản ánh rõ xu hướng phân hóa. Nhà đầu tư và người mua vẫn cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát các biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn./.
Mai Tấn