Công ty được cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư tại huyện có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn trước ngày 1/7/2014. Quyết định thuê đất hàng năm ban hành năm 2010, giấy phép xây dựng cấp năm 2012. Đã được cơ quan thuế ban hành thông báo tạm miễn tiền thuê đất từng năm theo thời gian xây dựng thực tế từ 2012-2016. Nhưng do ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên (xâm lấn biển) không xây dựng và đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn. Đã xin gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng và được gia hạn tiến độ thực hiện dự án 2 năm từ 2017 đến 2018 đưa vào hoạt động. Cơ quan thuế đã truy thu số tiền thuê đất được tạm miễn và tiền chậm nộp 2012-2016.

Tôi muốn hỏi, trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do nguyên nhân khách quan về điều kiện tự nhiên không phải do doanh nghiệp và đã được gia hạn tiến độ thực hiện thì có được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản không?

– Theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định thuê đất.

Nếu Công ty được quyết định cho thuê đất năm 2018, đến năm 2019 mới được cấp giấy phép xây dựng, thời gian xây dựng từ 2019-2021. Công ty nộp hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất xây dựng cơ bản đúng thời hạn vào năm 2018. Vậy Công ty có được miễn tiền thuê đất trọn 3 năm từ 2018-2020 hay chỉ được miễn từ thời điểm được cấp giấy phép xây dựng?

Quy định không quá 3 năm có phải được hiểu là thời gian xây dựng nếu nằm trong phạm vi 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất thì được miễn phần thời gian nằm trong khoảng 3 năm đó.

Ví dụ: Thuê đất năm 2018, đến năm 2019 xây dựng và thời gian xây dựng là 03 năm 2019-2021 thì thời gian được miễn là 2019-2020 hay thời gian xây dựng có thể nằm ngoài khoảng 3 năm kể từ ngày có Quyết định thuê đất, nhưng thực tế có xây dựng cơ bản thì vẫn được miễn nhưng lấy mốc thời gian miễn là kể từ khi có quyết định thuê đất.

Ví dụ: Thuê đất năm 2018, đến năm 2021 mới bắt đầu xây dựng và thời gian xây dựng là 03 năm từ 2021-2023. Thì thời gian được miễn tiền thuê đất là 03 năm áp về mốc kể từ ngày có quyết định thuê đất từ 2018-2020.

Trân trọng!

Căn cứ Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

“2. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.”

Căn cứ Khoản 3, Điều 15 Thông tư số 77/2014/NĐ-CP ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

“3. Đối với trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, thẩm định, xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.”

Căn cứ Khoản 7, Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

“7. Sửa đổi Điều 21 như sau:

…

6. Xác định thời gian xây dựng cơ bản được miễn tiền thuê đất

a) Căn cứ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền đã cấp lần đầu theo quy định của pháp luật có ghi thời gian xây dựng cơ bản (tiến độ thực hiện dự án) thì cơ quan thuế căn cứ vào Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ban hành quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

b) Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất không đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thì thời gian miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật đầu tư tính từ thời điểm có quyết định cho thuê đất. Trường hợp chậm nộp hồ sơ miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này thì chỉ được miễn tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi còn lại (nếu có) tính từ thời điểm cơ quan thuế nhận đủ hồ sơ theo quy định và không được miễn tiền thuê đất trong thời gian chậm nộp hồ sơ.”

Căn cứ các quy định trên, theo trình bày của Bà Nguyễn Hồng Hạnh tại phiếu hỏi đáp số: 180121-6 ngày 20/01/2021, trường hợp Công ty được cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất vào năm 2018, được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền đã cấp lần đầu theo quy định của pháp luật có ghi thời gian xây dựng cơ bản (tiến độ thực hiện dự án) thì cơ quan thuế căn cứ vào Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ban hành quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.