Doanh nghiệp của tôi hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản.Thời gian gần đây, doanh nghiệp tôi có tham gia đấu giá một số khu đất trên cả nước, tuy nhiên tôi có một vấn đề kính mong Quý Bộ hướng dẫn giúp.

Tại một số tỉnh, tôi thấy UBND tỉnh xác định giá khởi điểm đấu giá đất dựa trên phần diện tích tính theo mật độ xây dựng của dự án (VD: Mật độ xây dựng của dự án A được phê duyệt là 60%, thì UBND tỉnh xác định giá khởi điểm dựa trên phần diện tích này, còn lại các công trình như đường xá, cầu cống, công viên cây xanh… sử dụng vào mục đích chung thì không tính tiền đấu giá).

Tuy nhiên, tại một số địa phương khác lại xác định giá khởi điểm dựa trên toàn bộ diện tích khu đất (VD: Khu đất B có diện tích 5000 m2, UBND tỉnh xác định giá khởi điểm dựa trên toàn bộ diện tích khu đất mà không trừ đi phần diện tích mà doanh nghiệp không thể sử dụng vào mục đích kinh doanh của dự án như diện tích đường xá, cầu cống, công viên cây xanh,…).

Kính mong Quý Bộ giải thích giúp tôi về quy định xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất là dựa vào mật độ xây dựng (được duyệt) của khu đất hay xác định dựa trên toàn bộ diện tích khu đất, kính mong Quý Bộ đưa ra giúp tôi căn cứ để xác định giá khởi điểm trên. Vì trên thực tế, nhà đầu tư chỉ có thể sử dụng phần diện tích tính trên mật độ xây dựng (được duyệt) để sử dụng vào mục đích kinh doanh, khai thác dự án chứ không thể sử dụng toàn bộ diện tích của khu đất; trong khi phía cơ quan nhà nước lại xác định giá khởi điểm dựa trên toàn bộ diện tích khu đất là bất hợp lý, gây khó khăn, cản trở cho nhà đầu tư khi tham gia đấu giá, làm giảm hiệu quả kêu gọi đầu tư vào các dự án trên địa bàn kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Bộ Tài chính nhận được câu hỏi của ông Nguyễn Văn Lâm về việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất về vấn đề này, Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Tại khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: (i) Căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao, mục đích sử dụng đất và giá đất; (ii) Căn cứ tính tiền thuê đất là diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê đất, đơn giá thuê đất và hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong đó, giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá, đơn giá trúng đấu giá.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 5, khoản 1 Điều 38, khoản 1 Điều 58 Luật Đấu giá tài sản, giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả lên giá; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Người có tài sản đấu giá phải công khai giá khởi điểm. Trên cơ sở giá khởi điểm nêu trên, tổ chức, cá nhân đủ điều kiện tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Việc đăng ký tham gia hay không đăng ký tham gia đấu giá thuộc quyền tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện.

Nội dung độc giả Nguyễn Văn Lâm phản ánh liên quan đến việc xác định diện tích đất phải nộp/không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm. Theo quy định của pháp luật về đất đai, các nội dung này thuộc nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan tài  nguyên và môi trường. Vì vậy, căn cứ quy định tại Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04/4/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đề nghị ông Nguyễn Văn Lâm phản ánh với Bộ Tài nguyên và Môi trường về các nội dung nêu trên để được hướng dẫn, giải đáp.