 |
| Hạ tầng giao thông và kết nối vùng đang thúc đẩy sự phục hồi thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh minh họa: TCCT |
Hàng ngàn căn hộ mới được “tung” ra thị trường
Theo Báo cáo mới nhất về thị trường nhà ở TP.HCM trong 3 tháng cuối năm 2025 vừa được Cushman & Wakefield công bố với nhiều tín hiệu tích cực.
Cụ thể, khu vực Thuận An và Dĩ An đang dẫn đầu về nguồn cung căn hộ tại Bình Dương nhờ các dự án nổi bật như Happy One Mori, A&T Saigon Riverside hay Setia Edenia… vừa ra mắt. Các dự án này đóng góp 7.797 căn vào nguồn cung mới – mức cao nhất kể từ đầu năm, gấp 9,5 lần so với quý trước (817 căn), nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong quý IV/2025 tại khu vực Bình Dương lên 16.910 căn hộ.
Trong khi đó, tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ có một dự án căn hộ gia nhập thị trường với khoảng 700 căn được mở bán mới tại Phú Mỹ. Tuy nhiên, Bà Rịa – Vũng Tàu lại ghi nhận sự hồi phục và tăng trưởng nổi bật ở thị trường nhà ở liền thổ với 1.012 sản phẩm, gấp 3,8 lần so với thời điểm giữa năm (267 căn); nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn sau của các dự án gần các tuyến giao thông trọng điểm tại Long Điền, Phú Mỹ.
| Theo Cushman & Wakefield, dẫn dắt thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2025 là các chủ đầu tư BCONS, Phát Đạt, An Gia, Tùng Mỹ với các dự án quy mô lớn và pháp lý hoàn thiện. |
“Trong bối cảnh bất ổn kinh tế – địa chính trị, nhu cầu đầu tư nhà liền thổ với mục đích tích sản và tránh lạm phát đã thu hút nhà đầu tư quan tâm các dự án tại các khu đô thị vệ tinh ven TP.HCM. Bên cạnh đó, việc phát triển các dự án với quỹ đất rộng phù hợp và phát huy lợi thế vị trí đã khiến Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành hai thị trường nổi bật cho phân khúc nhà ở liền thổ”, Cushman & Wakefield nhận định.
Trên thực tế, đà phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận từ cuối năm 2024 và tiếp tục đà tăng trong năm 2025 nhờ hoạt động kinh doanh chuyển sang tăng trưởng dương.
Theo Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn từ năm 2020 đến giữa năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM chịu nhiều tác động bất lợi, có thời điểm tăng trưởng âm hơn 15%. Phải đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản mới tăng trưởng dương và sang năm 2025 mức tăng trưởng đạt dương 3,06%.
Dòng tiền đổ mạnh, căn hộ và nhà liền thổ tiêu thụ mạnh
Cùng với lượng cung tăng mạnh ra thị trường, lượng tiêu thụ tại thị trường bất động sản TP.HCM cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực.
Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ, tại Bình Dương, lượng tiêu thụ mới khả quan với 6.609 căn hộ, tăng 55,15% so với quý III/2025 (4.260 căn), các dự án mở bán mới cũng đạt tỷ lệ tiêu thụ tương đối ổn định ở mức 77%; giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 2.031 USD/m2 (tương đương 52,8 triệu đồng/m2), tăng khoảng 1,8%.
Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, lượng tiêu thụ chỉ đạt 523 căn cho thấy thị trường thận trọng và có chọn lọc hơn; giá bán trung bình đạt khoảng 1.297 USD/m2 (tương đương 33,7 triệu đồng/m2), giảm khoảng 7,6% so với quý trước.
Trong khi đó, đối với phân khúc nhà liền thổ, trong quý IV/2025, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận 481 căn được bán, tăng 37,4% so với quý trước, tập trung tại các dự án hưởng lợi từ Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành. Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận ở mức 3.190 USD/m2 (tương đương gần 83 triệu đồng/m2), giảm 545 USD/m2.
Trong thời gian này, giá sơ cấp có sự phân hóa rõ rệt về định vị sản phẩm, các dự án tiếp tục kinh doanh từ quý trước như Salacia hay Gold Coast không ghi nhận mức tăng đáng kể, trong khi phân khúc sản phẩm tại Blanca City ghi nhận mức giá trong khoảng 5.819 – 6.579 USD/m2 (151,3 – 171 triệu đồng/m2).
Lý giải sự phục hồi mạnh về thanh khoản tại khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, quý 4/2025 đánh dấu bước ngoặt của thị trường nhà liền thổ khi nguồn cung và giao dịch đồng loạt quay trở lại sau thời gian dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý. Thanh khoản trong quý chủ yếu được dẫn dắt bởi một số dự án mới, nổi bật là Green Paradise Cần Giờ (Vingroup) và Gladia by The Waters – dự án hợp tác giữa Khang Điền và Keppel Land.
“Khi TP.HCM thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn. Trong thời gian tới, những dự án bám sát các trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp và có quy hoạch sử dụng đất minh bạch sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững, đồng thời góp phần vào quá trình mở rộng đô thị cân bằng của toàn vùng đô thị”, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nhận định.
Khu vực vệ tinh tiếp tục dẫn dắt thị trường
Về triển vọng thị trường, Cushman & Wakefield dự báo khu vực vệ tinh TP.HCM sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Cụ thể, năm 2026, Bình Dương có thể đón thêm khoảng 20.436 căn hộ, đánh dấu chu kỳ phát triển mới hậu sáp nhập nhưng có thể sẽ giảm mạnh trong năm 2027 còn khoảng 5.000 căn.
Trong khi đó, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu có thể đón nhận khoảng 10.931 căn hộ trong năm 2026, tập trung chủ yếu ở phường Vũng Tàu và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, du lịch và logistics.
Trong khi đó, Avison Young cho rằng, bên cạnh nguồn cung dịch chuyển ra khu vực ven đô, xu hướng phát triển sản phẩm căn hộ cũng đang thay đổi rõ nét tại TP.HCM. Thị trường ngày càng ưu tiên các mô hình linh hoạt như căn hộ studio, căn hộ dual-key hay không gian kết hợp vừa ở vừa làm việc, nhằm đáp ứng nhu cầu sống năng động của người mua trẻ và nhóm chuyên gia nước ngoài.
Các dự án mới cũng sẽ ưu tiên công nghệ thông minh và yếu tố bền vững do tâm lý người mua quan tâm nhiều hơn đến không gian xanh, hiệu quả sử dụng năng lượng và hệ tiện ích nội khu đồng bộ, phục vụ trọn vẹn nhu cầu sinh hoạt.
Avison Young cũng nhìn nhận khung pháp lý sẽ là biến số quan trọng trong giai đoạn tới khi việc áp dụng bảng giá đất sửa đổi từ năm 2026 cùng các điều chỉnh về thuế và quy trình phê duyệt có thể làm gia tăng chi phí.
Trong bối cảnh này, Avison Young cho rằng, dự án minh bạch pháp lý, quy hoạch hợp lý sẽ có lợi thế thu hút dòng vốn và người mua ở thực, còn những dự án vướng mắc có nguy cơ chậm tiến độ hoặc bị sàng lọc khỏi thị trường.
Liên quan đến yếu tố pháp lý, trong năm 2025 và đầu năm 2026, TP.HCM đã triển khai nhiều giải pháp để tháo gỡ “nút thắt” về đất đai nhằm khơi thông nguồn lực cho thị trường; đồng thời vận dụng tối đa các cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 98 (sửa đổi) của Quốc hội để xử lý vướng mắc tại các dự án BT và thí điểm chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại.
Đến đầu năm 2026, TP.HCM đã chấp thuận thí điểm nhà ở thương mại đối với 96 dự án và đang xem xét chấp thuận thêm 25 dự án.
Đáng chú ý, UBND TP.HCM đã thành lập Tổ công tác đặc biệt và kiện toàn Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản để rà soát, tháo gỡ khó khăn các công trình, dự án và kết quả đã giải quyết 80 dự án tồn đọng, trong đó có 5 dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ. Đây được coi là giải pháp tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới.