Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà khi xác định giá đất sẽ áp dụng những phương pháp khác nhau như phương pháp chiết trừ, thặng dư, hệ số điều chỉnh, so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Dưới đây là điều kiện, cách tính giá đất theo phương pháp thu nhập.
1. Phương pháp thu nhập là gì?
Cũng như các phương pháp xác định giá đất khác, phương pháp thu nhập cũng được quy định và giải thích rõ tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể khoản 3 Điều 4 Nghị định này nêu rõ:
- “3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.”.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập
Khác với các phương pháp khác, muốn áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất thì thửa đất cần định giá phải xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
Nội dung này được quy định rõ tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
- “c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;”.
3. Cách tính giá đất theo phương pháp thu nhập
Căn cứ Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
– Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
– Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.
– Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá
– Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
– Các khoản chi phí trên được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm
Thu nhập ròng bình quân một năm được xác định theo công thức sau:
|
Thu nhập ròng bình quân một năm |
= |
Thu nhập bình quân một năm |
– |
Chi phí bình quân một năm |
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
– Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
Thu nhập ròng bình quân một năm ————————————————————– |
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
– Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn |
= |
r x (1 + r) n ———————————————————- |
|
(1 + r) n – 1 |
Trong đó, n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại bước 2.
Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất của thửa đất cần định giá được tính theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá trị của thửa đất cần định giá ————————————————— |
|
Diện tích thửa đất cần định giá |
Để hiểu rõ việc áp dụng phương pháp thu nhập khi xác định giá đất hãy xem ví dụ TẠI ĐÂY.
Trên đây là cách tính giá đất theo phương pháp thu nhập;
Trích nguồn