Nếu người dân nắm rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và biết được giá đất trong Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì có thể tự mình tính được số tiền được bồi thường là bao nhiêu/m2.
Điều kiện được bồi thường về đất
Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng đối tượng người sử dụng đất. Trong đó, quy định rõ điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
- “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…".
Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Điều kiện 2: Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.
Riêng 01 trường hợp dù không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn được bồi thường về đất, đó là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trường hợp này chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
* Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- “…
- đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.
Đồng thời Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về giá đất cụ thể, trong đó có một số quy định về giá đất cụ thể mà người dân cần nắm rõ như sau:
– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể (tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp để xác định giá đất cụ thể).
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
* Cách tính tiền bồi thường
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4),…
– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 10m2, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,10. Khi đó giá đất 01 m2 là 11 triệu đồng/m2.
Tóm lại, mặc dù có cách tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nhưng trên thực tế người dân khó có thể tự tính được số tiền được bồi thường mỗi mét vuông là bao nhiêu vì hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) không công bố trước và áp dụng theo năm như những trường hợp khác.
Trên đây là cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mặc dù cách tính khá rõ ràng nhưng người dân khó có đủ thông tin để tính chính xác số tiền mình được bồi thường. Trên thực tế giá bồi thường chủ yếu do tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng thông tin công khai đến người dân, thông tin này mang tính chất một chiều trong khi người dân không biết vì sao lại có con số đó.
Có thể thấy vấn đề thu hồi đất nói chung và vấn đề tiền bồi thường về đất nói riêng đều rất phức tạp, người dân khi rơi vào trường hợp bị thu hồi sẽ gặp nhiều vướng mắc.
Trích nguồn
Tác giả: Khắc Niệm
Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn