Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển, song đang tiềm ẩn rủi ro “bong bóng” khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế. Cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà, trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối
Là thị trường có nhiều tiềm năng và dư địa phát triển, song quá trình phát triển của thị trường bất động sản hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân.
Thực tế diễn biến thị trường trong ba năm qua cho thấy, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Trong khi đó, nhu cầu của đại đa số người dân là nhà ở vừa túi tiền.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế, gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.
Với giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, thì khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Nếu theo nguyên tắc này thì với nhà ở xã hội có giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt (40 triệu đồng/tháng) cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm mới có thể mua được. Như vậy, giá cũng không còn “rẻ”.
Chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập gây ra hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng tăng, khi tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước.
Tăng cung; phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá
Trong bối cảnh đó, VARS cho rằng, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà để kiểm soát rủi ro. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung – cầu thực, do đó giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Theo VARS, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương; xử lý điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường BĐS nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả; thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).
Nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích; phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp.
Bên cạnh giải pháp về nguồn cung, chuyên gia VARS cũng nhấn mạnh cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp, giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa.
Cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản cũng cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng để giúp nâng cao hiệu quả giám sát, góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá.