Tôi đang quản lý một dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước. Căn cứ Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ:
“3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Ký hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựng để thực hiện các thí nghiệm vật liệu hoặc kiểm định chất lượng công trình xây dựng do mình giám sát;
b) Thực hiện thí nghiệm chuyên ngành xây dựng, kiểm định chất lượng công trình đối với công trình do mình giám sát”.
Tuy nhiên theo Điều 33 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ thay thế Nghị định số 121/2013/NĐ-CP thì không đề cập đến vấn đề này. Xin hỏi, đơn vị tư vấn giám sát có được ký hợp đồng với nhà thầu thi công để thực hiện công tác thí nghiệm vật liệu cho công trình do mình làm tư vấn giám sát hay không?
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau: Tại Khoản 5 Điều 26 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng quy định: “Đối với các công trình đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và vốn Nhà nước ngoài ngân sách: a) Tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình phải độc lập với các nhà thầu thi công xây dựng và các nhà thầu chế tạo, sản xuất, cung ứng vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho công trình; b) Tổ chức giám sát thi công xây dựng không được tham gia kiểm định chất lượng công trình xây dựng do mình giám sát”. Mặt khác, việc xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng hiện nay theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Vì vậy, tổ chức giám sát thi công xây dựng được làm thí nghiệm chuyên ngành xây dựng kiểm tra vật liệu trong quá trình thi công xây dựng đối với công trình do mình giám sát, trừ trường hợp thí nghiệm phục vụ công tác kiểm định chất lượng đối với các công trình đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước và vốn Nhà nước ngoài ngân sách.
Tôi xin hỏi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn kinh doanh xây dựng nhà chung cư để bán lại thì cần đáp ứng những điều kiện gì?
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh xây dựng nhà chung cư để bán tại Việt Nam là hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có vốn pháp định (vốn điều lệ) không thấp hơn 20 tỷ đồng. Ngoài ra, khi triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán thì doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, về quy hoạch, về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Xin hỏi, trường hợp người được uỷ quyền hợp lệ bởi người đại diện theo pháp luật thì người này có được thay mặt và nhân danh người đại diện theo pháp luật để ký tên vào hồ sơ điều chỉnh/thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp hay không?
Bộ Kế hoạch và Đầu tư trả lời vấn đề này như sau: Khoản 3 Điều 13 Luật Doanh nghiệp quy định: “Doanh nghiệp phải bảo đảm luôn có ít nhất một người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam. Trường hợp doanh nghiệp chỉ có một người đại diện theo pháp luật thì người đó phải cư trú ở Việt Nam và phải ủy quyền bằng văn bản cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật khi xuất cảnh khỏi Việt Nam. Trường hợp này, người đại diện theo pháp luật vẫn phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đã ủy quyền”. Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp doanh nghiệp chỉ có một người đại diện theo pháp luật và người đó ủy quyền bằng văn bản cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật khi xuất cảnh khỏi Việt Nam thì người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền được ký trực tiếp trong biểu mẫu tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 02/2019/TT-BKHĐT ngày 8/1/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 20/2015/TT-BKHĐT ngày 1/12/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp.
Tôi xin hỏi, đơn vị chuyên về gia công cơ khí ký hợp đồng với chủ đầu tư để cung cấp và gia công hoàn thiện King-post (thép hình, một hạng mục nhỏ thuộc phần trụ tạm trong dự án) cho dự án công trình cấp I thì có cần phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với cấp công trình đó không?
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau: Căn cứ quy định tại Khoản 38 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Khoản 20, Khoản 32 Điều 1 Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16/7/2018 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng thì trường hợp tổ chức thực hiện việc gia công, chế tạo thép hình để cung cấp phục vụ biện pháp thi công xây dựng phần trụ tạm của công trình (King-post) không thuộc đối tượng phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng. Trường hợp tổ chức thi công phần kết cấu xây dựng (bao gồm lắp đặt King-post theo biện pháp thi công) thì phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng theo quy định.
Liên quan đến việc đóng góp quỹ nhà ở xã hội 20%, tôi được biết Bộ Xây dựng có hướng dẫn, nếu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của dự án theo giá thị trường thì được xem như hoàn tất nghĩa vụ nhà ở xã hội trong dự án. Theo đó, tôi hiểu là nếu dự án có chuyển đổi mục đích làm dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư lựa chọn đóng góp thì sẽ tính trên tiền sử dụng đất của 100% diện tích đất ở và được xem như đã đóng góp nghĩa vụ nhà ở xã hội 20%. Tôi xin hỏi, nếu chủ đầu tư đầu tư dự án trên khu đất nhận chuyển nhượng đã là 100% đất ở thì chủ đầu tư có phải nộp thêm nghĩa vụ nhà ở xã hội 20% hay không? Vì khu đất này đã là khu đất ở 100% được chuyển đổi mục đích và chủ đầu tư mua về để xin công nhận và thực hiện dự án.
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn. Nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định nêu trên thì pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ) không có quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị khi được Nhà nước giao đất ở phải nộp thêm khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với Nhà nước. Việc xác định giá trị quỹ đất phải nộp đối với diện tích[...]
Đơn vị của tôi làm công tác tư vấn lựa chọn nhà đầu tư dự án. Đơn vị tôi gặp một số vướng mắc liên quan đến quy định các tiêu chí về năng lực và kinh nghiệm nhà đầu tư khi lập hồ sơ mời thầu (HSMT) dự án như sau:
Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu. Hướng dẫn phần đánh giá năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư tại Bảng số 1: Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm kèm theo Mẫu HSMST của Thông tư số 16/2016/TT-BKHĐT quy định:
– Mục ghi chú số (2) của hướng dẫn về tiêu chí tài sản ròng: “(2) Căn cứ quy mô, tính chất, lĩnh vực của dự án…. sử dụng tiêu chí giá trị tài sản ròng của năm tài chính gần nhất trong trường hợp dự án khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư mới được thành lập”.
– Mục ghi chú số (3) của hướng dẫn về cách xác định giá trị tài sản ròng: “(3) Giá trị tài sản ròng là phần chênh lệch giữa tổng tài sản và tổng nợ. Giá trị tài sản ròng hàng năm đánh giá khả năng sinh lợi của doanh nghiệp trong năm đó cũng như khả năng chịu lỗ của doanh nghiệp”.
“…. Trường hợp HSMST chỉ yêu cầu năng lực tài chính trong năm gần nhất và nhà đầu tư là tổ chức mới thành lập trong năm thì vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được đơn vị kiểm toán độc lập kiểm toán từ thời điểm thành lập đến thời điểm tham gia dự án…”.
Xin hỏi, căn cứ hướng dẫn nêu trên và các quy định của Luật Đầu tư thì HSMST có thể quy định cho phép nhà đầu tư mới thành lập trong năm được tham gia đấu thầu dự án sử dụng đất để mở rộng đối tượng nhà đầu tư có thể tham gia đấu thầu nhằm tăng tính cạnh tranh hay không? Trường hợp cho phép nhà đầu tư mới thành lập trong năm tham gia đấu thầu thì cần thêm tiêu chí nào để bảo đảm nhà đầu tư mới thành lập đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện dự án đúng mục tiêu, tiến độ?
Bộ Kế hoạch và Đầu tư trả lời vấn đề này như sau: Pháp luật hiện hành về đấu thầu cho phép các nhà đầu tư mới thành lập trong năm tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc quy định tiêu chí đánh giá năng lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư thực hiện theo quy định tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Thông tư số 16/2016/TT-BKHĐT ngày 16/12/2016 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn lập hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.