Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý gì?
Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề gì? Có thể công chứng hợp đồng ở UBND xã được không? Về vấn đề này, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện để văn bản có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, ngoài công chứng thì người dân có thể đi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc lựa chọn chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn phù hợp.
Chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên
– Đối với công chứng, theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014:
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Còn theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
– Đối với chứng thực, theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Như đã đề cập điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay chứng thực.
Điều này có nghĩa là chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên sổ đỏ.
Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên sổ đỏ không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi phát sinh tranh chấp.
Chỉ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
Mặc dù cho phép các bên được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Cụ thể, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành nơi có nhà đất.
Ai chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Hiện nay, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC.
Trong đó, mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Mức phí thấp nhất là 50.000 đồng và tăng lên theo giá trị quyền sử dụng đất. (Xem thêm: Mức phí công chứng năm 2022)
Tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
- Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.
Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trích nguồn
Tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Thụy Hân
Chuyên viên pháp lý Châu Thanh