Góp ý Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã chỉ ra một số vấn đề có thể phát sinh nếu các quy định trong Dự thảo không được rà soát kỹ lưỡng.
Theo đó, về quy định liên quan đến thu hồi đất, Dự thảo đưa ra quy định: “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận mà thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”.
Theo văn bản góp ý của VCCI, đây là một trong những vướng mắc mà doanh nghiệp phản ánh suốt thời gian qua. Việc Dự thảo bổ sung giải quyết cho trường hợp này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án đầu tư.
Tuy nhiên, VCCI cho rằng, với quy định trên, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi diện tích đất còn lại mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người dân. Căn cứ tính tiền bồi thường sẽ dựa vào giá đất của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Dự thảo.
Nhưng điều này có thể xảy ra trường hợp giữa giá thỏa thuận mà doanh nghiệp đưa ra với người dân và giá đất trong bảng giá đất có sự chênh lệch khá lớn (giá thỏa thuận là giá thị trường). Từ đó có thể dẫn tới tình trạng khiếu kiện của người dân, khiến cho việc triển khai dự án bị ảnh hưởng, kéo dài.
Theo VCCI, đây là một trường hợp thu hồi đất khá “đặc biệt” nếu so sánh với các trường hợp thu hồi đất khác quy định tại Luật Đất đai và sẽ tác động đến người có đất bị thu hồi.
Do đó, VCCI kiến nghị, đối với trường hợp này cần phải xác định cơ chế và trình tự thu hồi đất riêng, theo đó Nhà nước sẽ là cơ quan trung gian để hai bên tiến hành thỏa thuận giá. Nếu vẫn không đạt được thỏa thuận thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất.
Hơn nữa, để có căn cứ xác định tỷ lệ là 75% hay một tỷ lệ khác, VCCI cho rằng cần có số liệu thống kê trên thực tế về những dự án đầu tư thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bị tắc do không đạt được thỏa thuận, trong đó tỷ lệ không đạt được thỏa thuận là bao nhiêu? Điều này hoàn toàn có thể có số liệu khi Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã thực hiện đánh giá tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013.
Một điểm đáng chú ý khác là quy định về thời hạn hoàn thành thỏa thuận. Dự thảo yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn tất việc thỏa thuận trong 36 tháng, trong khi trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đaicó hiệu lực (8/1/2021), các trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không quy định về thời hạn doanh nghiệp phải hoàn thành việc thỏa thuận.
VCCI lo ngại quy định như Dự thảo có thể dẫn tới tình huống các dự án đang dở dang trước năm 2021 không được chuyển tiếp, khó thực hiện trên thực tế.
Vì thế, VCCI cho rằng nên cân nhắc sửa đổi các quy định theo hướng nêu trên để hạn chế tình trạng khiếu kiện của người dân, dẫn tới việc kéo dài việc thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên.
Bên cạnh đó, VCCI còn nêu lo ngại về quy định chuyển tiếp tại Điều 4 của Dự thảo. Cụ thể, đối với những dự án đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa được giao đất, nếu nay vẫn phù hợp quy hoạch thì có thể tiếp tục triển khai mà không phải đấu giá, đấu thầu lại.
Tuy nhiên, theo VCCI, quy định này lại thiếu rõ ràng về dạng văn bản và thủ tục hành chính xác nhận. Việc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, xác nhận lại quy trình lựa chọn nhà đầu tư bị cho là có thể khiến cho việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài, phức tạp.
Về các quy định liên quan đến bảng giá đất, Khoản 4 Điều 7 Dự thảo Nghị quyết quy định, nếu đến thời điểm Nghị quyết có hiệu lực mà cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định về giá đất cụ thể, thì áp dụng theo quy định của Nghị quyết. Tuy nhiên, lại kèm theo một điều kiện “nếu chưa đủ căn cứ thì quay lại áp dụng Luật Đất đai”.
Theo VCCI, quy định trên sẽ khiến cơ quan thực thi lúng túng, không biết trường hợp nào sẽ áp dụng theo giá đất quy định tại Nghị quyết, trường hợp nào xác định giá đất cụ thể tại Luật Đất đai, nên cần bỏ quy định quay trở lại áp dụng theo Luật Đất đai.