Khác với trường hợp thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, khi thuê đất của Nhà nước thì tiền thuê đất không được thỏa thuận mà thay vào đó được tính theo quy định của pháp luật. Dưới đây là quy định tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê hàng năm.
Tiền thuê đất phải trả khi thuê đất của Nhà nước được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo rõ và người thuê có nghĩa vụ nộp tiền theo thông báo. Tuy nhiên, để có được thông tin số tiền như thông báo thì Nhà nước phải áp dụng nhiều quy định phức tạp theo từng trường hợp mới tính được số tiền thuê đó.
1. Thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 4, khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC, tiền thuê đất đối với trường hợp không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất hàng năm
Trong đó, đơn giá thuê đất hàng năm được tính như sau:
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất (tính theo giá đất cụ thể)
Để tính được đơn giá thuê đất hàng năm cần phải biết tỷ lệ % và giá đất tính thu tiền thuê đất, cụ thể:
* Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:
– Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
– Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối,… căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.
Mức tỷ lệ % do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.
* Giá đất tính thu tiền thuê đất (tính theo giá đất cụ thể với các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh theo từng trường hợp).
2. Thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 4, khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tiền thuê đất đối với trường hợp thông qua đấu giá được tính như sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất
Trong đó, đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn 01 năm.
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.
3. Thuê đất xây dựng công trình ngầm
Căn cứ khoản 1 Điều 4, khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư 77/2014/TT-BTC, tiền thuê đất đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm được xác định như sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất
Trong đó, đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm được xác định như sau:
– Đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) theo quy định Luật Đất đai, tiền thuê đất được xác định như sau:
+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền, thuê đất hàng năm có cùng mục đích sử dụng.
+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm phù hợp với thực tế tại địa phương.
– Đối với đất xây dựng công trình ngầm gắn với phần ngầm công trình xây dựng trên mặt đất mà có phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt có thu tiền thuê đất thì số tiền thuê đất phải nộp của phần diện tích vượt thêm này được xác định theo quy định trên.
Lưu ý: Đơn giá thuê đất trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để xây dựng công trình ngầm được ổn định 05 năm. Hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất, cơ quan thuế thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh.
4. Thuê đất có mặt nước
Theo khoản 1 Điều 4 và khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất có mặt nước được xác định như sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất
Trong đó, đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định như sau:
– Đối với phần diện tích đất không có mặt nước, xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định trường hợp (1).
– Đối với phần diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm hoặc đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể để tính đơn giá thuê).
Trên đây là quy định tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê hàng năm.
Trích nguồn
Tác giả: Khắc Niệm
Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn