Liên quan đến việc đóng góp quỹ nhà ở xã hội 20%, tôi được biết Bộ Xây dựng có hướng dẫn, nếu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của dự án theo giá thị trường thì được xem như hoàn tất nghĩa vụ nhà ở xã hội trong dự án. Theo đó, tôi hiểu là nếu dự án có chuyển đổi mục đích làm dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư lựa chọn đóng góp thì sẽ tính trên tiền sử dụng đất của 100% diện tích đất ở và được xem như đã đóng góp nghĩa vụ nhà ở xã hội 20%. Tôi xin hỏi, nếu chủ đầu tư đầu tư dự án trên khu đất nhận chuyển nhượng đã là 100% đất ở thì chủ đầu tư có phải nộp thêm nghĩa vụ nhà ở xã hội 20% hay không? Vì khu đất này đã là khu đất ở 100% được chuyển đổi mục đích và chủ đầu tư mua về để xin công nhận và thực hiện dự án.

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định nêu trên thì pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ) không có quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị khi được Nhà nước giao đất ở phải nộp thêm khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với Nhà nước.

Việc xác định giá trị quỹ đất phải nộp đối với diện tích đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Phải kế thừa nghĩa vụ khi nhận chuyển nhượng dự án

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì “bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao”.

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị thì chủ đầu tư thứ cấp của dự án phải kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp 1 đã chuyển giao; đồng thời tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, thực hiện dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt.

Việc bố trí 20% quỹ đất dành để đầu tư nhà ở xã hội thì chủ đầu tư thứ cấp phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện.