Đóng góp ý kiến vào Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt là Dự thảo), các doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng vẫn còn nhiều quy định can thiệp quá sâu vào quyền tự do thỏa thuận của các bên, chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, tạo gánh nặng về thủ tục cho các nhà đầu tư.
Chẳng hạn Khoản 1, Điều 4 dự thảo quy định, tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 điều kiện: (1) Thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp); (2) Công khai thông tin về doanh nghiệp và các thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có bất động sản đưa vào kinh doanh; (3) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản.
Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng quy định: “có ngành nghề kinh doanh bất động sản” trong điều kiện (1) là chưa phù hợp, nên bỏ. Bởi theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không còn ghi ngành nghề đăng ký kinh doanh. Hiện tại, trong các thủ tục quản lý chuyên ngành, các cơ quan quản lý cũng không còn xem xét về ngành nghề kinh doanh mà doanh nghiệp đăng ký. VCCI cũng cho rằng 2 điều kiện sau đó không phải là điều kiện kinh doanh mà là nghĩa vụ của doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh bất động sản, vì vậy cần chuyển sang điều khoản khác, không quy định trong điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản.
VCCI cũng cho rằng quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản thì phải đáp ứng thêm điều kiện vốn chủ sở hữu (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên)” (Khoản 2 Điều 4 của Dự thảo) chỉ là dạng quy định áp dụng trong quá trình hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, không có tính chất của quy định về điều kiện kinh doanh – là những điều kiện về chủ thể kinh doanh phải đáp ứng khi muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện về tài chính trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Còn những trường hợp nhà đầu tư có quyền sở hữu quyền sử dụng đất thì không cần phải áp dụng quy định này khi thực hiện dự án đầu tư. “Việc dự thảo quy định điều kiện về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu khi thực hiện các dự án đầu tư trong cả trường hợp có quyền sở hữu quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với pháp luật đất đai”, VCCI phân tích.
VCCI cũng đề nghị bỏ quy định tại khoản 4, Điều 9 dự thảo khi yêu cầu, sau khi thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật về đầu tư, các bên lại phải thực hiện thủ tục tại cơ quan quản lý về nhà ở để cơ quan này xem xét nội dung hợp đồng chuyển nhượng. Bởi theo quy định tại pháp luật về đầu tư, khi được cơ quan quản lý về đầu tư chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư có nghĩa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã đáp ứng các điều kiện được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản. Sau khi thực hiện thủ tục điều chỉnh, các bên ký kết hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Như vậy khoản 4, Điều 9 đã can thiệp vào quyền tự do thỏa thuận của các bên, chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, tạo gánh nặng về thủ tục cho các nhà đầu tư khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản và có thể khiến cho quy trình thực hiện đầu tư dự án bị kéo dài.
Ngoài ra từ Điều 11 đến Điều 13 dự thảo quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên theo VCCI, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 thì những dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về hồ sơ, trìnha tự thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Như vậy, giữa quy định tại dự thảo và pháp luật về đầu tư đang có quy định chồng lấn và chưa thống nhất về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc trường hợp dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Vì vậy VCCI đề nghị rà soát lại Điều 11 đến Điều 13 để đảm bảo thống nhất với quy định tại pháp luật về đầu tư.
Trích nguồn
Nhất Thanh