Tại Điều 4.3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định: “Hành vi của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản; nhưng sau thời hạn quy định chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm. Thời điểm kết thúc hành vi vi phạm quy định tại điểm này là thời điểm đã nộp hồ sơ hoặc đã cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất để tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định”. Xin hỏi, “Không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua” được hiểu như thế nào? Theo tôi được biết, để có thể xin cấp giấy chứng nhận căn hộ thì chủ đầu tư sẽ làm các thủ tục như: Cấp số nhà, chứng nhận đủ điều kiện cấp sổ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thời điểm nộp hồ sơ ở Văn phòng Đăng ký đất đai. Thời điểm Chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp số nhà hay thủ tục đủ điều kiện tại Sở Tài nguyên và Môi trường hay nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai là thời điểm được xem chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận vì trên thực tế việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận không chỉ có lý do từ chủ đầu tư mà còn cả lý do từ cơ quan nhà nước.
 

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này”.
Khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 46 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ) thì:
– Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này để Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án;
– Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra, gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
– Sau khi các thủ tục nêu trên được thực hiện thì chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Căn cứ các quy định nêu trên thì sau 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì đây được coi là hành vi của chủ dự án không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua quy định tại Điểm i Khoản 3 Điều 4 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thời điểm xác định nộp hồ sơ là thời điểm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở nộp và Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.