Ngăn nguy cơ khuếch đại mặt bằng giá đất khi định giá

Định giá đất và nguy cơ khuếch đại mặt bằng giá. Ảnh: Duy Linh

Một chuyên gia thẩm định giá cho rằng giá đất tăng cao trong thời gian qua đặt ra yêu cầu nhìn nhận lại cách thức xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Dưới góc độ thẩm định giá, vấn đề không nằm ở bản thân nguyên tắc xác định giá trị thị trường (market value), mà có thể xuất phát từ cách lựa chọn và xử lý dữ liệu đầu vào, đặc biệt là việc sử dụng mức giá giao dịch (market price) làm căn cứ so sánh trực tiếp để ước tính giá đất.

Giá trúng đấu giá không đồng nghĩa với giá trị thị trường

Theo điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, thông tin đầu vào để định giá đất bao gồm giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường và giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tuy nhiên, tình trạng kê khai hai giá khiến giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng có thể thấp hơn giá giao dịch thực tế, làm giảm độ tin cậy của nguồn dữ liệu này. Trong khi đó, giá trúng đấu giá thường được ưu tiên do có mức giá cụ thể, rõ ràng. Tâm lý lo ngại định giá thấp tài sản nhà nước và những rủi ro pháp lý liên quan là lí do khiến người thẩm định dựa nhiều hơn vào nguồn dữ liệu này.

Giá trúng đấu giá chỉ là một dữ liệu giá cảthực tế quan sát được (Observed Price) và phản ánh mức sẵn lòng chi trả cao nhất của phiên đấu giá, không đồng nhất với Giá trị thị trường (Market Value).

Dù vậy, giá trúng đấu giá không đồng nghĩa với giá trị thị trường (market value). Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS), giá trị thị trường phản ánh mức giá ước tính trong một giao dịch thông thường, giữa bên mua và bên bán tự nguyện, có đầy đủ thông tin và không bị ép buộc.

Trong khi đó, giá trúng đấu giá còn chịu tác động của mức độ cạnh tranh, kỳ vọng tăng giá và khả năng chi trả của từng người tham gia. Khi nguồn cung hạn chế, nhiều người cùng muốn sở hữu một lô đất, mức giá cuối cùng có thể vượt xa mặt bằng giao dịch phổ biến. Người trúng đấu giá cũng có thể trả giá cao do kỳ vọng quá lớn vào khả năng sinh lời của tài sản.

Vấn đề vì vậy không nằm ở việc loại bỏ giá trúng đấu giá khỏi dữ liệu định giá, mà ở cách đánh giá và điều chỉnh dữ liệu trước khi sử dụng. Nếu khâu này chưa được thực hiện đầy đủ, việc định giá theo nguyên tắc thị trường vẫn có thể cho ra kết quả không phản ánh đúng mặt bằng giao dịch, thậm chí góp phần đẩy giá đất lên cao.

Dữ liệu đầu vào sai lệch có thể kích hoạt vòng lặp tăng giá

Trong đấu giá đất, giá trúng đấu giá có thể cao hơn mặt bằng giao dịch thông thường do số lượng lô đất đưa ra đấu giá có hạn, trong khi mức độ cạnh tranh và khả năng chi trả của người tham gia khác nhau. Đáng chú ý, tâm lý cho rằng đất đấu giá của Nhà nước là “hàng F0”, có thể mua được với giá thấp rồi nhanh chóng bán lại để hưởng chênh lệch, cũng có thể đẩy mức sẵn lòng chi trả lên cao.

Để lý giải sự chênh lệch này, cần phân biệt trong điều kiện giao dịch thông thường, giá trị thị trường phản ánh mức giá mà người mua và người bán điển hình có thể chấp nhận, chứ không nhất thiết là mức giá cao nhất một cá nhân sẵn sàng trả.

Tuy nhiên, khi số lượng lô đất đưa ra đấu giá hạn chế, người tham gia có thể trả giá cao hơn mặt bằng chung do kỳ vọng sinh lời, tâm lý cạnh tranh hoặc những lợi ích riêng mà thửa đất mang lại. Theo mô hình giả định, mối quan hệ giữa hai mức giá có thể được biểu diễn như sau:

Vì vậy, giá trúng đấu giá chưa chắc đã phản ánh giá trị thị trường của thửa đất. Mức giá này có thể bao gồm cả phần giá trị mà một người mua cụ thể sẵn sàng trả thêm do kỳ vọng sinh lời, tâm lý cạnh tranh hoặc những lợi ích riêng mà tài sản mang lại cho họ. Phần giá trị riêng là khoản chênh lệch mà người mua cụ thể sẵn sàng trả thêm, nhưng không nhất thiết được những người mua khác trên thị trường chấp nhận.

Giả định giá đất khởi điểm dù được xác định theo phương pháp nào thì vẫn đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường theo đúng quy định tại Luật Đất đai. Trong trường hợp giả định này không đúng, chẳng hạn giá khởi điểm xác định thấp hơn (hoặc cao hơn) giá trị thị trường, đường giá khởi điểm sẽ nằm dưới (hoặc trên) đường P thị trường, các hàm ý của đồ thị vẫn không thay đổi. (Ảnh: Tác gỉa tự tổng hợp)

Giả định giá đất khởi điểm dù được xác định theo phương pháp nào thì vẫn đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường theo đúng quy định tại Luật Đất đai. Trong trường hợp giả định này không đúng, chẳng hạn giá khởi điểm xác định thấp hơn (hoặc cao hơn) giá trị thị trường, đường giá khởi điểm sẽ nằm dưới (hoặc trên) đường P thị trường, các hàm ý của đồ thị vẫn không thay đổi.  Ảnh: Tác giả tự tổng hợp.

Sự phân biệt này cũng được đề cập trong các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Theo khoản A10.07 của IVS 2025, khi xác định giá trị thị trường, cần loại trừ những lợi thế chỉ có giá trị đối với một chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể mà những người khác trên thị trường không có được.

Vì vậy, nếu giá trúng đấu giá chứa đựng phần giá trị riêng nhưng được sử dụng trực tiếp làm dữ liệu so sánh, kết quả định giá có thể cao hơn mặt bằng giao dịch thông thường. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa giá trúng đấu giá không thể được sử dụng làm dữ liệu đầu vào để định giá đất. Điều quan trọng là dữ liệu này được đánh giá và điều chỉnh như thế nào trước khi đưa vào so sánh.

Nếu người thẩm định chỉ điều chỉnh những khác biệt về vị trí, hướng, mặt tiền hay lộ giới giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh, nhưng không xem xét phần giá trị riêng có thể đã được cộng vào giá trúng đấu giá, kết quả định giá có nguy cơ cao hơn mặt bằng giao dịch thông thường.

Sai lệch có thể nghiêm trọng hơn khi mức giá trúng đấu giá được sử dụng làm căn cứ tham chiếu cho những lần định giá tiếp theo. Khi một mức giá trúng đấu giá bị đẩy lên bởi tâm lý hoặc kỳ vọng của người mua cá biệt được sử dụng trực tiếp làm căn cứ tham chiếu cho những thửa đất khác, mức giá này có thể tiếp tục tác động đến kết quả định giá ở những khu vực lân cận, tạo hiệu ứng đẩy mặt bằng giá đất lên cao.

Chính vì vậy, trong khoa học dữ liệu, chỉ cần dữ liệu đầu vào thiếu chính xác đều có thể dẫn đến kết quả sai lệch, bất kể mô hình tính toán được xây dựng công phu đến đâu.

Với định giá đất, nếu dữ liệu giá trúng đấu giá chưa được sàng lọc và điều chỉnh phù hợp, kết quả có thể đáp ứng yêu cầu về quy trình nhưng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Nếu không khắc phục những bất cập trong khâu này, việc thay đổi nguyên tắc định giá cũng chưa chắc giải quyết được tình trạng giá đất bị đẩy lên cao.