Nghị định số 274/2026/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành giúp tháo gỡ các vướng mắc và tạo thuận lợi hơn nữa cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả sử dụng đất đai qua hoạt động đấu thầu.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh thay thế Nghị định số 23/2024/NĐ-CP và Nghị định số 115/2024/NĐ-CP. Với những điểm sửa đổi và quy định mới phù hợp với thực tiễn, Nghị định số 274/2026/NĐ-CP được đánh giá là bước ngoặt pháp lý quan trọng góp phần giải quyết triệt để các xung đột pháp lý giữa Luật Đấu thầu 2023 và Luật Đất đai 2024, tạo hành lang thông thoáng cho các dự án đầu tư kinh doanh.
Hướng dẫn cụ thể về lựa chọn nhà đầu tư
Theo đó, Nghị định số 274/2026/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể về bảo đảm cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư; ưu đãi đối với nhà đầu tư; chi phí lựa chọn nhà đầu tư; chỉ định nhà đầu tư; lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt; các quy định về phương thức, quy trình và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư; đấu thầu qua mạng; phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu; nội dung hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất; kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, xử lý tình huống và các quy định chuyển tiếp.
Với những điểm sửa đổi và quy định mới phù hợp với thực tiễn, Nghị định số 274/2026/NĐ-CP góp phần tạo thuận lợi trong lựa chọn nhà đầu tư và góp phần giải quyết các vướng mắc trong sử dụng đất đai, tạo hành lang thông thoáng cho các dự án đầu tư kinh doanh.
Cùng với việc hướng dẫn các quy định của Luật Đấu thầu, Nghị định còn quy định các biện pháp thi hành như điều kiện của quỹ đất dự kiến thực hiện dự án và các trường hợp dự án không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; việc công bố thông tin đối với dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư; quy định về triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định điều kiện về năng lực, kinh nghiệm của thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định; việc kết nối, chia sẻ thông tin giữa Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia với các hệ thống thông tin khác và quản lý nhà nước về đấu thầu.
Nghị định cũng liệt kê cụ thể dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực và dự án đầu tư không sử dụng đất; trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất không phải tổ chức tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Đáng chú ý, Nghị định số 274/2026/NĐ-CP xác định rõ các dự án đầu tư kinh doanh phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Theo đó, việc đấu thầu được áp dụng đối với dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; và dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực nhưng không sử dụng đất và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công.
Nhiều điểm mới đáng chú ý
Điểm đáng chú ý được các nhà đầu tư kỳ vọng đón đợi đó là Nghị định số 274/2026/NĐ-CP đã thống nhất 3 nhóm dự án đầu tư kinh doanh thuộc trường hợp bắt buộc phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời làm rõ ranh giới giữa các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá và trường hợp phải đấu thầu chia thành 3 nhóm cụ thể, gồm: các dự án thuộc trường hợp thu hồi đất theo điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai; dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; và dự án đầu tư không sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành, không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công.
Việc thống nhất và làm rõ 3 nhóm dự án đầu tư này, đặc biệt là nhóm dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu, đã góp phần giải tỏa vướng mắc lâu nay của nhiều địa phương, nhà đầu tư trong xác định một số dự án vừa thuộc diện thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, vừa thuộc loại dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định của Nghị định số 115/2024/NĐ-CP trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, công trình cấp nước…
Một điểm mới khác cũng rất đáng quan tâm là Nghị định quy định về chính sách ưu đãi đột phá 5% cho công nghệ cao, đồng thời quy định rõ về đối tượng được hưởng ưu đãi và mức ưu đãi trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu. Đây là lần đầu tiên, cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư phát triển bền vững được định lượng rõ ràng với mức ưu đãi được quy định cộng thêm 5% vào điểm đánh giá tổng hợp của hồ sơ dự thầu.
Đối tượng áp dụng là các nhà đầu tư cam kết ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, hoặc giải pháp thân thiện với môi trường (kinh tế tuần hoàn, giảm phát thải carbon) và kỹ thuật hiện có tốt nhất nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường đối với dự án thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường mức độ cao theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. Quy định này giúp nâng việc thẩm định đánh giá hồ sơ dự thầu không chỉ dừng lại ở năng lực tài chính, kinh nghiệm hay phương án đầu tư, mà còn gắn với yêu cầu về công nghệ, môi trường và phát triển bền vững.
Nghị định đồng thời bổ sung quy định về điều kiện đối với quỹ đất dự kiến tổ chức đấu thầu; điều chỉnh thông tin dự án đầu tư đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung trường hợp dự án áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt; hình thức và phương thức thu khoản tiền nộp ngân sách nhà nước theo kết quả đấu thầu... Đồng thời, tiếp tục cắt giảm, rút ngắn thời gian trong lựa chọn nhà đầu tư, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền.
Nghị định số 274/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 21/8/2026, trừ quy định tại Điều 74 của Nghị định (sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định số 257/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT) có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành (ngày 7/7/2026).