Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai: Nhìn từ thực tiễn để hoàn thiện chính sách

Qua các tham luận, ý kiến trao đổi tại diễn đàn và phát biểu kết luận của lãnh đạo Kiểm toán nhà nước, nhiều vấn đề nổi lên trong thực tiễn triển khai Luật Đất đai năm 2024 đã được nhìn nhận từ nhiều góc độ khác nhau. Trong đó, chất lượng dữ liệu phục vụ định giá đất, sự thống nhất trong áp dụng pháp luật và yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách được xem là những nội dung cần ưu tiên tháo gỡ để nâng cao chất lượng công tác định giá đất.

Nhiều điểm nghẽn trong dữ liệu, thực thi pháp luật và cơ chế phối hợp trong thẩm định giá đất được nhận diện tại tọa đàm.

Dữ liệu thị trường - "điểm nghẽn" được nhiều đại biểu cùng nhận diện

Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến trao đổi nhất tại chuỗi tọa đàm là chất lượng dữ liệu phục vụ định giá đất. Từ cơ quan quản lý nhà nước, địa phương đến các doanh nghiệp tư vấn đều cho rằng, đây là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá cũng như tiến độ triển khai nhiều dự án trên thực tế.

Tham dự tọa đàm có Ủy viên dự khuyết Trung ương Đảng, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng.

Theo đại diện Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc Luật Đất đai năm 2024 bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm là bước đổi mới quan trọng nhằm đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, để thực hiện được mục tiêu này, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống dữ liệu đầy đủ, cập nhật và đáng tin cậy. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương vẫn đang trong quá trình hoàn thiện; thông tin giao dịch trên thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực, gây khó khăn cho việc khảo sát, thu thập và kiểm chứng dữ liệu phục vụ định giá.

Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trinh bày tham luận.

Ở góc độ quản lý giá, đại diện Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cũng chỉ ra rằng, dữ liệu thị trường hiện còn phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau như thuế, công chứng, đăng ký đất đai, tổ chức tín dụng và các sàn giao dịch bất động sản. Việc thiếu cơ chế chia sẻ, kết nối và chuẩn hóa dữ liệu khiến quá trình thu thập thông tin so sánh, kiểm chứng các yếu tố đầu vào còn mất nhiều thời gian, trong khi độ tin cậy chưa thực sự đáp ứng yêu cầu của hoạt động định giá và thẩm định giá. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương còn gặp khó khăn.

Ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính trình bày tham luận.

Thực tiễn tại địa phương cũng phản ánh rõ những khó khăn này. Trong tham luận của Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa gửi tới tọa đàm, đơn vị cho biết mặc dù công tác xác định giá đất đã có nhiều chuyển biến tích cực sau khi triển khai Luật Đất đai năm 2024, song đây vẫn là một trong những nội dung phức tạp nhất của quản lý đất đai, nhất là đối với các dự án quy mô lớn, dự án du lịch nghỉ dưỡng, khu đô thị hỗn hợp hoặc các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư. Theo Sở Tài chính Khánh Hòa, khó khăn lớn nhất ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất hiện nay chính là cơ sở dữ liệu thị trường, khi dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất chưa được liên thông, nhiều giao dịch kê khai chưa phản ánh đúng giá thị trường, trong khi việc tiếp cận thông tin từ các cơ quan liên quan còn nhiều hạn chế.

Tổng hợp các ý kiến được nêu tại tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhận định, thực tiễn cho thấy vấn đề lớn nhất hiện nay không nằm ở việc lựa chọn phương pháp định giá, mà ở chất lượng dữ liệu phục vụ định giá đất. Phó Tổng Kiểm toán nhà nước dẫn chứng, trong quá trình kiểm toán có trường hợp cùng một chỉ tiêu nhưng số liệu do cùng một cơ quan cung cấp ở các thời điểm khác nhau lại có sự chênh lệch đáng kể, kéo theo sự khác biệt về kết quả xác định giá đất. Điều đó cho thấy nếu dữ liệu chưa được chuẩn hóa, chưa được kiểm chứng và chia sẻ thống nhất thì rất khó bảo đảm tính ổn định và độ tin cậy của kết quả định giá.

Thống nhất cách hiểu pháp luật để giảm áp lực cho người thực thi

Nếu dữ liệu là điều kiện để bảo đảm chất lượng của hoạt động định giá đất, thì qua chuỗi tọa đàm, một vấn đề khác cũng được nhiều đại biểu nhắc đến là sự cần thiết phải thống nhất cách hiểu và tổ chức thực hiện các quy định pháp luật.

Thực tiễn triển khai Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn cho thấy, nhiều nội dung mới liên quan đến bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể hay áp dụng các phương pháp định giá đang trong giai đoạn đầu thực hiện. Không ít địa phương phản ánh quá trình vận dụng quy định vào các trường hợp cụ thể vẫn còn gặp lúng túng, nhất là đối với các dự án có tính chất phức tạp, kéo dài nhiều năm hoặc trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch.

Các đại biểu tham gia thảo luận trong phiên thứ nhất của tọa đàm.

Theo tham luận của Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), định giá đất là lĩnh vực chịu tác động đồng thời của nhiều hệ thống pháp luật khác nhau như pháp luật về đất đai, giá, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản và tài chính. Vì vậy, cùng với việc tiếp tục hoàn thiện các quy định, cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng chủ thể tham gia quá trình định giá, tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước, Hội đồng thẩm định giá đất và các tổ chức tư vấn nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch và khả năng giải trình của kết quả định giá.

Phiên thảo luận thứ hai tại tọa đàm.

Không chỉ khó ở khía cạnh kỹ thuật, một số địa phương cũng cho rằng vướng mắc hiện nay xuất phát từ việc áp dụng pháp luật. Trong tham luận gửi về tọa đàm, Sở Tài chính tỉnh Vĩnh Long nhận định khó khăn lớn nhất hiện nay không còn nằm ở kỹ thuật định giá mà nằm ở việc lựa chọn nguồn thông tin để xác định giá đất theo quy định mới, đồng thời kiến nghị cần sớm thống nhất cách hiểu và cách áp dụng các quy định của Nghị định số 226/2025/NĐ-CP giữa các cơ quan quản lý và cơ quan kiểm tra, kiểm toán.

Từ nhận diện điểm nghẽn đến kiến nghị hoàn thiện chính sách

Từ các tham luận và ý kiến trao đổi tại tọa đàm, nhiều giải pháp cũng được đề xuất như đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan đất đai, thuế, tài chính, công chứng; nâng cao trách nhiệm giải trình của Hội đồng thẩm định giá đất và tổ chức tư vấn; hoàn thiện quy định về phối hợp liên ngành trong xác định giá đất. Đây cũng là nhóm kiến nghị được nhiều đại biểu cho rằng cần sớm triển khai trong quá trình đưa Luật Đất đai năm 2024 vào cuộc sống.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng phát biểu kết luận tọa đàm,.

Phát biểu kết luận tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng cho biết Kiểm toán nhà nước sẽ tổng hợp đầy đủ các ý kiến, kiến nghị từ các tham luận và trao đổi tại diễn đàn để báo cáo Tổng Kiểm toán nhà nước, đồng thời kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về đất đai, giá và thẩm định giá. Những kiến nghị được chắt lọc từ thực tiễn được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn trong công tác định giá đất, nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai trong thời gian tới.