Định giá đất luôn là chủ đề “nóng”, thu hút sự quan tâm của dư luận khi sửa Luật Đất đai. Bởi vậy, định giá đất thế nào để tháo gỡ điểm nghẽn về mặt pháp lý đang tồn tại, nhằm bảo đảm sự hài hòa, công bằng giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp là bài toán khó cần giải quyết kịp thời. Theo các chuyên gia, dù khó nhưng nhất định phải làm được theo đúng yêu cầu của Nghị quyết số 18 – NQ/TW đề ra.

Giá đất mang nặng tính “áp đặt”

Đất đai là tài nguyên đặc biệt, bộ phận quan trọng nhất của lãnh thổ quốc gia gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là không gian sinh tồn, sinh sống của các cộng đồng dân cư, từng gia đình và mọi người dân. Là nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội.

Giá đất là một phần quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, là công cụ kinh tế điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất. Thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập, tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Do đó, cần khắc phục được bất cập trong cơ chế xác định giá đất, bảo đảm giá đất do Nhà nước xác định sát giá thị trường, cũng là yêu cầu đặt ra với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Vấn đề này được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà khoa học và người dân đặc biệt quan tâm.

Chia sẻ về những tồn tại, bất cập trong công tác định giá đất hiện nay, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho hay: Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 15%-20% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 20 đến 40% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậỵ khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội, dự án công cộng… thì giải phóng mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Lấy ví dụ từ dự án Khu đô thị Thủ Thiêm tại TP. Hồ Chí Minh,  PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết: Tại đây giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành. Người dân khiếu kiện tập thể kéo dài, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2, (gấp khoảng 10 lần).

“Hay dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, dự án vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian hoàn thành phải lùi lại đến tháng 6/2018. Hiện tại, dự án tiếp tục chậm tiến độ. Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù đã có quy định đề cập đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp, giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm”, PGS.TS. Ngô Trí Long cho hay.

Ngoài ra, PGS.TS. Ngô Trí Long cũng nêu thực trạng, hiện nguồn thu từ đất đang bị thất thoát, trong đó có việc định giá đất.

Cụ thể, nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở… “Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập”, PGS.TS. Ngô Trí Long cho hay.

Lấy dẫn chứng cụ thể, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết: Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước, cho thấy hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 – 2015 đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp. Thực tế, một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Khi cổ phần hóa, doanh nghiệp sản xuất chọn hình thức thuê đất, trả tiền đất hàng năm thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp là phù hợp. Nhưng sau khi cổ phần hóa, doanh nghiệp đó từ bỏ ngành sản xuất, kinh doanh chính, xin chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, đất ở lại tiềm ẩn nguy cơ thất thoát. Nguy cơ này có thể xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp đã cổ phần trước đây.

Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, vấn đề xác định đúng giá trị đất đai trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu, nợ công cao là vấn đề rất quan trọng. Giá trị đất đai khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường. Đây là điểm quan trọng cần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây, nhằm không làm mất giá trị đất đai, khi mà đất đó đang thuộc quyền quyết định của Nhà nước, giá trị tăng thêm phải đi vào ngân sách nhà nước.

Vì sao giá đất ban hành thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường?

Theo các chuyên gia, quy định bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường góp phần giúp giá đất tiến sát giá thị trường, tạo căn cứ kê khai và áp đúng giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” hiện nay chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai.

Chia sẻ về vấn đề này, GS.TS Hoàng Việt và ThS. Hoàng Việt Huy, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, việc định giá và áp dụng bảng giá đất có quan hệ chặt chẽ với công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách từ đất và một số vấn đề xã hội khác. Đặc biệt, việc định giá đất, xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cả nước hiện nay nhìn chung chưa thực hiện đầy đủ nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường mà Luật Đất đai đã quy định, ảnh hưởng đáng kể tới công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách và vấn đề minh bạch, công bằng trong các quan hệ đất đai.

Các chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho biết: Những năm qua việc định giá đất và xây dựng khung giá đất, bảng giá đất của các cấp quản lý nhà nước từ trung ương đến các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện theo các quy định của pháp luật. Ở các địa phương, giá đất trong bảng giá được điều chỉnh hàng năm theo hệ số điều chỉnh (hệ số k) để giá đất được xác định gần hơn với giá thị trường. Hệ số k được tính theo tỷ lệ giữa phần chênh lệch mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và mức giá đất trong bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định theo từng loại đất, từng khu vực trên địa bàn quản lý.

Tuy nhiên, trên thực tế giá đất áp dụng trong việc thực hiện chế độ tài chính về đất đai ở các địa phương thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường mặc dù hàng năm giá đất đều được các địa phương điều chỉnh theo hệ số k.

Cụ thể, tại Hà Nội có thể thấy mức giá đất sau khi đã điều chỉnh của các tuyến phố vẫn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các tuyến phố này trên thị trường.

Đặc biệt, theo thống kê của Cục thuế TP. Hồ Chí Minh, hệ số k tính bình quân các hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tự kê khai là 3,06 song giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn bảng giá đất của Thành phố từ 4 đến 6 lần. Đối với đất nông nghiệp, giá đất ban hành ở các địa phương cũng đều rất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thực tế trên thị trường dù đã được điều chỉnh.

Vì sao giá đất được ban hành thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong khi nguyên tắc xác định giá đất được luật pháp quy định là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường ?

Trả lời câu hỏi này, GS.TS Hoàng Việt và ThS. Hoàng Việt Huy cho rằng: Giá đất sát với giá thị trường dẫn tới giá trị bồi thường cho người sử dụng đất, nhất là đất đô thị, để xây dựng các công trình công cộng sẽ tăng lên nhiều trong khi ngân sách còn hạn chế; mặt khác, giá đất sát với giá thị trường còn dẫn đến khó khăn cho một bộ phận dân cư, nhất là các hộ gia đình có thu nhập thấp, khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các quan hệ đất đai.

Bên cạnh đó, giá đất sát với giá thị trường có thể đẩy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tăng lên và dẫn tới những tác động lan truyền khác. Ngoài ra, luật pháp chưa có những quy định cụ thể, chi tiết và có tính hệ thống để các cơ quan chức năng thực hiện việc định giá đất theo giá thị trường…

Bởi vậy, theo các chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, để khắc phục tình trạng trên cần có các biện pháp cụ thể và thiết thực trong việc định giá và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cơ sở thực hiện đầy đủ các nguyên tắc định giá đất mà luật pháp đã quy định, đặc biệt là nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

Bất cập trong quản lý định giá đất đang tạo khoảng trống pháp luật

Theo GS.Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bất cập trong quản lý định giá đất đang là khoảng trống pháp luật trong hệ thống tài chính đất đai, có tình trạng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường, gây thất thoát nguồn thu từ thuế đất. Cơ sở dữ liệu giá đất thị trường không thể được thiết lập vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất, trong khi Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thuế đất được xác định theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Không có sự đổi mới về cơ chế giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất, nhất là giá đất áp dụng trong tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

 GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, hệ thống Hội đồng thẩm định giá đất cần được kiện toàn theo hướng độc lập và khách quan hơn để thẩm định bảng giá đất và thẩm định giá đất khi định giá đất cụ thể, đồng thời trao quyền giải quyết các khiếu nại, tranh chấp về giá đất theo hai cấp hội đồng để giải quyết.

Còn theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, thị trường ở đây không phải là mong muốn của người mua, cũng không phải là mong muốn của người bán, mà phải theo nguyên tắc chung, trong đó có những điều kiện cụ thể, có thể 5-7, thậm chí 20 điều kiện. Đây là những điều kiện chung để các địa phương, cơ quan định giá dựa vào đó định giá đất đai, càng cụ thể, việc định giá càng chính xác, độ sai lệch càng ít đi giữa các địa phương, các vùng miền.

Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định các nguyên tắc thế nào là giá thị trường, từ đó giúp các địa phương, cơ quan quản lý đất đai tuân thủ và áp dụng theo pháp luật; quy định các nguyên tắc chung nhưng khi áp dụng thành cái riêng của từng vùng miền, địa phương.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để giá đất sát với giá thị trường, bảng giá đất cần được ban hành theo từng năm, thậm chí ban hành 6 tháng. Việc giao định giá đất thuộc thẩm quyền cấp huyện sẽ phù hợp với sự thay đổi của địa phương và phù hợp với quy hoạch chung của tỉnh.

Để việc định giá đất khách quan, công bằng, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, thành phần trong Hội đồng định giá đất cần có đủ đại diện, từ chuyên gia có chuyên môn sâu, sự tham gia với vai trò cầm trịch của Ủy ban nhân dân huyện. Bên cạnh đó, có sự tham gia của các hội chuyên ngành một cách linh hoạt (tùy thuộc vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tác động đến đối tượng nào để mời tham gia Hội đồng định giá đất)./.

(Còn nữa)