Nguồn: Công ty Chứng khoán VNDirect. Đồ họa: Văn Chung

Trong bối cảnh bị bủa vây bởi những khó khăn và vướng mắc từ thực tế, thị trường bất động sản có vẻ như đã tìm thấy “lối ra” cả trong ngắn và trung hạn thông qua những động thái ứng phó linh hoạt của Chính phủ bằng Nghị định 08/2023/NĐ-CP (Nghị định 08) được ban hành ngày 5/3/2023, cùng Nghị quyết số 33/NQ-CP (Nghị quyết 33) được ban hành ngày 11/3/2023. Dưới những tác động tích cực từ chính sách vĩ mô, bất động sản sẽ là ngành kinh tế hưởng lợi đầu tiên từ các giải pháp này.

Gỡ nút thắt trong thanh toán trái phiếu đến hạn

Một trong những khó khăn trước mắt của thị trường bất động sản (BĐS) là việc doanh nghiệp (DN) phát hành trái phiếu mất khả năng chi trả lợi tức đến hạn. Cụ thể là ngay từ đầu năm 2023, số lượng DN BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu đến hạn và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn, bán hàng ảm đạm ngày càng gia tăng. Một thông báo vào giữa tháng 2/2023 cho thấy, có đến 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) công bố chậm trả lãi. Trong khi đó, theo thống kê của Công ty Chứng khoán VNDirect, khoảng 38.500 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong năm 2023, trong đó khoảng 93% đến từ DN BĐS.

Giải quyết vấn đề này, ngay những ngày đầu tháng 3/2023, Chính phủ đã có động thái tháo gỡ khi ban hành Nghị định 08, với kỳ vọng khơi thông thị trường trái phiếu nhằm giúp các DN BĐS phát hành có thể xoay sở dòng vốn, từ đó cải thiện thanh khoản. Động thái này của Chính phủ, ngoài việc giữ được niềm tin đối với các trái chủ, giúp thị trường TPDN minh bạch hơn, tạo thêm thời gian, điều kiện để DN BĐS tháo gỡ pháp lý, chuyển nhượng dự án…, còn tạo khung pháp lý giúp cho các trái chủ và DN phát hành có cơ hội ngồi lại để thỏa thuận nhận lợi tức trái phiếu bằng các tài sản khác, trên cơ sở đồng thuận của các trái chủ.

Mở “lối ra” cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu

Vấn đề hoán đổi lợi tức trái phiếu bằng tài sản khác, theo chuyên gia kinh tế Trần Thanh Hải – Hiệu trưởng Trường Cao đẳng Viễn Đông, DN phát hành không nên chỉ nghĩ đến chuyện giải quyết trái phiếu phát hành tới kỳ đáo hạn, mà nên nghĩ đến uy tín, sự tồn vong và sự phát triển của DN trong thời gian dài, cụ thể là 5 hoặc 10 năm tới. DN phải tự cứu mình bằng cách cân đối tổng tài sản, cái nào bán được thì bán, thậm chí bán lỗ cũng phải bán.

“Hơn lúc nào hết, những DN phát hành cần phải đánh giá lại tổng tài sản. Nếu như những năm qua DN đã phát hành trái phiếu và tạo được tổng tài sản có cao hơn tổng tài sản nợ, trong khi hôm nay trái phiếu đáo hạn và gặp khó khăn về thanh khoản thì đã đến lúc phải chịu hy sinh. DN cần nghĩ tới những trái chủ là những người đã góp công sức của cải đi cùng mình để hạ giá bán, tạo ra một tỷ lệ chiết khấu hấp dẫn đối với những tài sản có khả năng thanh khoản để hoàn trả phần nào cho các trái chủ thì mới lấy lại được niềm tin từ nhà đầu tư” – ông Hải khuyến nghị.

Bên cạnh đó, ông Hải cũng cho rằng, trong thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đang trầm lắng và giá đang giảm, tài sản đánh giá lại cũng sẽ giảm, nhưng cho dù giá giảm, có thể bằng hoặc thậm chí thấp hơn nhưng nếu giữ được uy tín với các trái chủ, đặc biệt với các quỹ đầu tư ở nước ngoài đầu tư gián tiếp, hay các quỹ đầu tư trong nước, sự minh bạch và chịu chia sẻ khó khăn với các trái chủ, hoặc thương thảo để giảm bớt cổ tức phải trả… sẽ là những bước đi tích cực nhất của DN phát hành.

Phát triển nhà ở xã hội, tái cân bằng cung cầu

Nghị định 08 đã giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn cho các DN BĐS phát hành trái phiếu, qua đó giúp tháo gỡ vướng mắc trước mắt cho thị trường BĐS. Còn trên thực tế, thị trường này đang đối mặt với khá nhiều khó khăn, vướng mắc khác. Trong đó, đáng chú ý là tình trạng lệch pha cung cầu với căn hộ bình dân, trung cấp (chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại 2 địa phương lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong năm 2022). Vấn đề này, Chính phủ cũng thấy và đã có những ứng phó kịp thời khi ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP.

Theo phân tích của nhóm chuyên gia Công ty Chứng khoán VNDirect, các cơ quan quản lý nhà nước đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở, thông qua Nghị quyết 33. Đó là trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”, vào kỳ họp tháng 5/2023, trong lúc chờ Luật Nhà ở sửa đổi thông qua. Kế đến là đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tiếp đến nữa là cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030.

Tuy nhiên, những vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách. Do đó, giới chuyên gia kỳ vọng sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS trong 3 - 6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng.

Trong khi đó, Luật Đất đai (sửa đổi) nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối năm 2024, sẽ là bước ngoặt lớn cho thị trường BĐS, khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ năm 2024 - 2025.

Ông Võ Hồng Thắng

* Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group:

Thị trường sẽ sớm hồi phục với các giải pháp đúng và trúng

Cùng với Nghị định 08/2023/NĐ-CP (Nghị định 08), Nghị quyết 33/NQ-CP (Nghị quyết 33) của Chính phủ song song với chỉ đạo truyền thông khôi phục niềm tin và hỗ trợ phát triển dự án BĐS, nhiều nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng, đây là tin vui cho doanh nghiệp (DN), giúp thị trường sớm hồi phục.

Đặc biệt, các giải pháp tại Nghị quyết 33 được xem là một bước ngoặt mở ra hành lang pháp lý cho các DN đang bế tắc trong vấn đề tín dụng; trái phiếu BĐS có khả năng tiếp cận nguồn vốn để tái cơ cấu, khôi phục hoạt động, đồng thời góp phần vực dậy niềm tin của người mua nhà, nhà đầu tư vào thị trường trong bối cảnh bất động sản (BĐS) hiện đang “chạm đáy” thời gian qua.

Nghị quyết cũng nêu rõ chủ trương hoàn thiện khung hành lang pháp lý nhằm kịp thời điều chỉnh các quy định pháp luật còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án BĐS thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, huy động vốn,… Mặc dù động thái này sẽ khó có tác động tức thời lên thị trường nhưng lại là tiền đề vững chắc để thị trường tăng trưởng và phát triển bền vững trong tương lai.

Về định hướng với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phục vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, các dự án cải tạo chung cư cũ,… đây cũng là một tin tích cực cho thị trường, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng và hiệu quả của gói tín dụng này cần phải phân tích dưới nhiều góc độ, tránh lặp lại những yếu kém của gói 30.000 tỷ đồng triển khai giai đoạn 2013 - 2016.

Ông Nguyễn Thanh Quyền

* Ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng giám đốc Tập đoàn Địa ốc Thắng Lợi:

Mở ra kỳ vọng để khôi phục niềm tin thị trường

Nghị định 08 có thể sẽ không nhiều ảnh hưởng đến các DN không sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc phát hành TPDN, nhưng với Nghị quyết 33, loạt giải pháp mang tính định hướng sẽ có tác động đến thị trường BĐS một cách rõ ràng. Cả hai văn bản quan trọng này là những giải pháp tổng thể, cùng “bọc lót”, hỗ trợ vực dậy thị trường BĐS sau những ngày “bức bối”.

Vào thời điểm hiện tại, ở góc độ DN, tôi cho rằng cần xác định 3 vấn đề chính gồm, tính thanh khoản của thị trường, nguồn vốn cần huy động để triển khai và nút thắt pháp lý. Tuy nhiên, chỉ cần Nhà nước “gỡ khó” thủ tục pháp lý thì doanh nghiệp sẽ tự cứu được mình, tạo ra thanh khoản bằng cách cơ cấu lại sản phẩm cho hợp với nhu cầu của người dân cũng như tự xoay sở ngắn hạn để tồn tại.

Tôi lấy ví dụ, một vấn đề khá bế tắc đối với các DN đầu tư nhà ở xã hội (NOXH) là thay vì quỹ đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án NOXH không thu tiền sử dụng đất, thì DN có quỹ đất rồi muốn xây dựng NOXH nhưng chi phí mua đất không được đưa vào chi phí hợp lệ. Nếu mua 10 đồng chỉ được cấn trừ 2 đồng, mà lợi nhuận không quá 10% thì DN không thể có lời, thậm chí thua lỗ.

Để Nghị quyết 33 đi vào thực tiễn sẽ còn mất một khoảng thời gian, nhưng nhìn chung Nghị định 08 và Nghị quyết 33 đã mở ra nhiều kỳ vọng, khôi phục niềm tin trên thị trường BĐS.

Bà Nguyễn Thị Phương Thanh

 * Bà Nguyễn Thị Phương Thanh - Chuyên gia Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT:

Nghị quyết 33 giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn

Thị trường BĐS hiện đang đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu với căn hộ bình dân, trung cấp chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong năm 2022. Chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở thông qua Nghị quyết 33 bằng việc: Trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” vào kỳ họp tháng 5/2023, trong lúc chờ Luật Nhà ở sửa đổi thông qua; đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; và cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030.

Chúng tôi cho rằng, Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách. Hiện tại, có nhiều dự án đang đình trệ hoặc chậm tiến độ thi công so với kế hoạch, do gặp vấn đề thanh khoản và điều này, có thể làm tình hình trở nên mất kiểm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS trong 3 - 6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng.

Trích nguồn

Đỗ Doãn