.png)
 |
|
|
|
|
|
|
|
Visit Today: 399
Total Visit: 5706565
Năm 2025 được kỳ vọng là giai đoạn tăng trưởng mạnh của ngành bất động sản khu công nghiệp, hưởng lợi từ xu hướng "Trung Quốc +1" và dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam. Giá thuê và diện tích hấp thụ ròng được dự báo tăng nhờ chính sách thương mại mới của Mỹ, cùng với sự cải thiện hạ tầng và tháo gỡ các vấn đề pháp lý. Với nguồn cung mới và lợi thế chi phí cạnh tranh, Việt Nam đang đứng trước cơ hội bứt phá, đặc biệt tại các khu vực có quỹ đất dồi dào.
Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là thời điểm bứt phá của ngành bất động sản khu công nghiệp. Ảnh tư liệu
Giá thuê đất công nghiệp tăng mạnh
Theo các chuyên gia từ Công ty CP Chứng khoán FPT (FPTS), năm 2025 được kỳ vọng sẽ là thời điểm bứt phá của ngành bất động sản khu công nghiệp nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt trong bối cảnh chính sách thương mại của Mỹ dưới thời Trump 2.0 có thể thúc đẩy xu hướng “Trung Quốc +1”.
Theo đó, dự báo của các chuyên gia cho thấy, giá trị cho thuê đất công nghiệp sẽ cải thiện nhờ diện tích hấp thụ ròng và giá thuê tăng trưởng lần lượt 3% và 5,5% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ sự gia nhập của nguồn cung mới và dòng vốn FDI duy trì đà tăng trưởng và các vấn đề pháp lý về đất đai đang dần được tháo gỡ. Theo đó, các chính sách mới như Nghị định 12/2024/NĐ-CP hay Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và định giá đất. Nhờ đó, nguồn cung mới được kỳ vọng đạt 560 ha tại miền Bắc và 920 ha tại miền Nam.
Về nhu cầu thuê đất công nghiệp, trong năm 2024 vừa qua vẫn ghi nhận mức cao tại các thị trường trọng điểm với tỷ lệ lấp đầy miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 80% và 89%, trong khi giá thuê trung bình tăng lên 137 USD/m² và 175 USD/m². Tuy nhiên, xu hướng phân hóa đang diễn ra khi nguồn cung tại các thị trường cấp 1 ngày càng hạn chế, đẩy dòng vốn đầu tư lan sang các khu vực cấp 2 như Nghệ An, Thanh Hóa, Ninh Thuận, nơi có giá thuê thấp hơn (60 - 90 USD/m², bằng khoảng 50% so với thị trường cấp 1). Việc Việt Nam ký kết 15 hiệp định thương mại tự do với 55 quốc gia, cùng lợi thế chi phí nhân công và cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, sẽ tiếp tục thu hút vốn FDI.
Dự báo trong năm 2025, vốn FDI đăng ký sẽ tăng trưởng 6,6%, tạo động lực thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp. Chính sách thương mại của Mỹ có thể khiến các tập đoàn kinh tế gia tăng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc để phân tán rủi ro, và Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến hưởng lợi nhờ vị trí địa lý gần Trung Quốc, chi phí sản xuất cạnh tranh và hệ thống logistics đang phát triển mạnh.
Bên cạnh đó, Chính phủ đặt mục tiêu nâng tổng chiều dài đường cao tốc lên 5.000 km vào năm 2050, đồng thời mở rộng cảng biển và sân bay để hỗ trợ chuỗi cung ứng. Khi nguồn cung đất công nghiệp mới được bổ sung, nhu cầu thuê đất tại thị trường cấp 1 sẽ tăng trở lại, đặc biệt tại miền Nam nhờ lợi thế hạ tầng logistics kết nối tốt nhất cả nước.
FDI thúc đẩy khu công nghiệp
Về hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, lợi nhuận sau thuế của ngành bất động sản công nghiệp được các chuyên gia từ FPTS dự báo sẽ tăng 7% trong năm 2025, với doanh thu hoạt động cho thuê đất dự kiến tăng 15%. Mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ diện tích cho thuê và giá thuê cải thiện, nhờ việc mở rộng các khu công nghiệp lớn như Tân Phước 1 và Nam Tân Uyên giai đoạn 2. Ngoài ra, vốn FDI tăng cao từ năm 2024 sẽ tạo động lực thúc đẩy diện tích đất công nghiệp ghi nhận doanh thu trong năm 2025.
Đáng chú ý, điểm rơi tăng trưởng doanh thu của ngành có thể bắt đầu từ quý II/2025, khi nguồn cung mới chính thức gia nhập thị trường và các dòng vốn FDI được giải ngân mạnh hơn. Việc hoàn tất thủ tục pháp lý thường kéo dài từ 6 - 9 tháng, trong khi quá trình đàm phán thuê đất có thể mất từ 3 - 6 tháng trước khi doanh nghiệp ghi nhận doanh thu. Do đó, thời điểm bùng nổ của ngành dự kiến sẽ diễn ra vào giữa năm 2025 khi các yếu tố cung - cầu đồng loạt hội tụ.
Dưới góc nhìn của chuyên gia, đánh giá về thị trường bất động sản công nghiệp, ông Lynch Phan - Giám đốc Chuyên môn Công ty CP TechProfit chỉ ra rằng, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại khu vực phía Nam hiện đạt trung bình khoảng 90%, trong khi khu vực phía Bắc ở mức khoảng 80%. Khi nguồn cung gia tăng, áp lực giảm giá cho thuê là điều khó tránh khỏi. Đặc biệt, Việt Nam đang đối mặt với sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các quốc gia như Ấn Độ, Indonesia và Philippines - những nước có lợi thế nhất định về chi phí nhân công cũng như giá thuê đất khu công nghiệp.
Tuy nhiên, ông Lynch Phan kỳ vọng, xu hướng "Trung Quốc +1" sẽ trở nên rõ nét hơn vào nửa cuối năm 2025. Nếu điều này xảy ra, dòng vốn FDI đăng ký có thể ghi nhận những tín hiệu tích cực, từ đó thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp gia tăng trở lại.
Bên cạnh đó, thay vì tập trung vào các khu vực có giá thuê không còn cạnh tranh, nhà đầu tư có thể cân nhắc các khu công nghiệp tại phía Bắc. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này vẫn ở mức khoảng 80%, tạo dư địa tăng trưởng tốt hơn so với phía Nam. Đặc biệt, một số khu công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh đang có mức giá thuê khoảng 160 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, đây là mức giá tương đối cạnh tranh. Khi làn sóng FDI quay lại, các khu công nghiệp phía Bắc sẽ trở thành điểm sáng nhờ quỹ đất còn dồi dào và dư địa phát triển mạnh mẽ.
|
Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh Theo các chuyên gia từ Công ty Chứng khoán Shinhan, nguồn cung bất động sản công nghiệp năm 2025 dự kiến tăng mạnh, đạt 700 ha tại miền Bắc và 650 ha tại miền Nam, tập trung ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai. Giá đất khu công nghiệp cũng được dự phóng tăng từ 5 đến 10%/năm nhờ nhu cầu thuê ổn định và dòng vốn FDI. Tỷ lệ lấp đầy duy trì cao, đạt 83% tại khu vực miền Bắc và 90% tại khu vực miền Nam. |
Thu Hương
